Nell’esperienza di SIT Immobiliare, in che modo l’aumento continuo dei prezzi immobiliari incide sull’accesso alla proprietà, nonostante il calo dei tassi di interesse?
«Il calo dei tassi aiuta la rata, ma non “compensa” l’aumento dei prezzi: il vero ostacolo oggi è l’anticipo (capitale proprio) e il rispetto dei criteri di sostenibilità. Se il prezzo sale, serve più equity e aumenta il rischio di non rientrare nei parametri di finanziabilità, anche con interessi più bassi. Inoltre, l’offerta resta strutturalmente limitata in molte zone richieste, quindi la domanda si sposta rapidamente sui pochi oggetti di qualità e i prezzi tengono. In Svizzera, dopo i tagli della BNS tra il 2024 e il 2025, i tassi si sono effettivamente raffreddati, ma il problema “accesso” è diventato soprattutto una questione di capitale e di selettività bancaria».
Perché esistono differenze così marcate nell’andamento dei prezzi tra le diverse regioni linguistiche della Svizzera?
«Perché i prezzi non seguono una “Svizzera unica”, ma micro-mercati con fondamentali diversi: dinamica occupazionale, livelli salariali, disponibilità di terreni edificabili, tempi autorizzativi, attrattività per aziende e residenti, accessibilità (trasporti) e qualità dello stock. Negli ultimi anni si è vista anche una polarizzazione: le aree più care e richieste reagiscono in modo diverso ai tassi rispetto a regioni più periferiche. Gli studi di mercato mostrano chiaramente che le differenze regionali si sono ampliate e che la crescita non è omogenea tra regioni e tipologie».
Quali rischi comporta per gli acquirenti la crescente preferenza per ipoteche flessibili legate al mercato monetario?
«Il rischio principale è la volatilità del costo: con una soluzione tipo SARON, il tasso può salire in tempi relativamente rapidi e incidere subito sulla rata, creando stress di liquidità se il budget è “tirato”.
Il secondo rischio è comportamentale: quando i tassi sono bassi, si tende a sottovalutare scenari di rialzo e a non pianificare una strategia di copertura. La buona notizia è che molte strutture SARON consentono di passare a un fisso (con regole e tempi da valutare bene), quindi la flessibilità va gestita con disciplina: soglia massima di rata accettabile, riserva di liquidità e piano di conversione».
Per quali ragioni le banche stanno rafforzando la loro posizione rispetto ad altri operatori nel mercato ipotecario?
«Perché hanno scala, rete commerciale, processi e soprattutto capacità di funding e gestione del rischio integrata. In Svizzera la quota delle ipoteche resta fortemente bancaria; assicurazioni e casse pensioni sono presenti ma con peso complessivo molto contenuto (ordine di grandezza: pochi punti percentuali).
Inoltre, la fase recente ha premiato gli istituti con forte base domestica e distribuzione capillare: ad esempio le banche cantonali hanno ulteriormente rafforzato la posizione dominante in termini di quota».
Perché, nonostante condizioni di mercato apparentemente favorevoli, è ancora fondamentale confrontare attentamente le offerte di finanziamento?
«Perché “tasso” non significa “costo totale” e perché le differenze tra offerte si giocano su dettagli che pesano molto nel tempo: margini applicati, condizioni di rinnovo, opzioni di conversione, flessibilità di ammortamento, costi accessori, regole in caso di estinzione anticipata e gestione del rischio tasso. In più, anche se i tassi guida sono scesi, le offerte reali possono variare parecchio tra istituti e profili cliente, e nel 2026 la scelta tra fisso e variabile va fatta in base a orizzonte, stabilità di reddito e tolleranza alle oscillazioni, non “seguendo il mercato”. Le stesse piattaforme di confronto mostrano dispersioni importanti tra migliori e peggiori condizioni a parità di durata.
Quali sono le più interessanti soluzioni immobiliari relative al mercato ticinese che state attualmente proponendo?
«Nel nostro portfolio vi sono molte proposte che assolvono a qualificate richieste residenziali, godendo di ottime posizioni vista lago oppure che rispondono ad interessanti opportunità di investimento con immobili da mettere a reddito. Per esempio, l’appartamento con RIF 12290 in una delle vie più importanti di Lugano costituisce un valore sicuramente per la posizione di pregio, ma anche per la qualità delle finiture adottate, frutto di una sinergica collaborazione tra SIT immobiliare e SIT Design: i proprietari/investitori che scelgono di acquistare in un’ottica strategica di ristrutturare, arredare in maniera funzionale e poi rivendere o mettere a reddito possono infatti avvalersi di un supporto altamente professionale in tutte le fasi del processo. Sempre nel cuore di Lugano, in una prestigiosa zona residenziale a pochi passi dal centro città, è proposto in vendita un raffinato appartamento di 4.5 locali (Rif. 12033) con una splendida vista sul lago. L’immobile è inserito in un moderno ed esclusivo complesso di recente costruzione, impreziosito poi da finiture di alto standing. Altre interessanti proposte sono poi a Massagno (Rif. 12280), nel cuore della prestigiosa Residenza Santa Lucia, un elegante complesso di recente costruzione dalle linee moderne e raffinate, dove è disponibile un ampio e luminoso appartamento di 4.5 locali con vista sul Lago di Lugano. A Maroggia un fabbricato misto (Rif. 12230) composto da unità residenziali, spazi commerciali e locali accessori, ideale come investimento a medio termine con possibilità di valorizzazione. E, infine, sempre a Maroggia, un terreno edificabile di circa 200 m² (Rif. 12231) in una zona residenziale di completamento e in posizione comoda e ben servita».
E per quanto riguarda le proposte presenti su altri mercati internazionali quali novità volete segnalare?
«Occorre mantenere sempre un atteggiamento molto prudente: come operatore locale, le proposte internazionali vanno comunicate solo se avete davvero pipeline e partner attivi su quei Paesi. Una formulazione sicura è questa: stiamo osservando con attenzione opportunità estere tramite partner selezionati, privilegiando mercati con regole chiare, domanda liquida e immobili facilmente rivendibili; l’obiettivo non è “promettere rendimenti”, ma offrire alternative coerenti con profili diversi (seconda casa, diversificazione patrimoniale, investimento a reddito) e con una due diligence robusta su aspetti legali, fiscali e gestionali. Un positivo esempio di collaborazione è costituito dal rapporto con una realtà del Lago Maggiore che segue clienti internazionali per case vacanze, o proprietà di lusso di clienti che intendono trasferirsi in Ticino. È un veicolo per noi importante per allargare il bacino d’utenza».
