Negli ultimi anni, l’offerta di abitazioni in Svizzera si è considerevolmente ampliata. Se, fino al 2013, l’attività edilizia è stata sospinta da una domanda in crescita dovuta all’immigrazione, in seguito essa si è dissociata in misura crescente dalla domanda. A causa della mancanza di alternative d’investimento interessanti in un contesto caratterizzato da tassi d’interesse negativi, la richiesta di immobili da investimento è rimasta a livelli elevati malgrado i rischi crescenti di superfici sfitte e i rendimenti iniziali in calo. Tale andamento ha continuato a trainare la costruzione di appartamenti da locazione. L’attività edilizia relativa alle abitazioni di proprietà, invece, evidenzia già da tempo una flessione.

Negli ultimi trimestri, tuttavia, il numero di appartamenti approvati è sensibilmente diminuito. Nel complesso, negli ultimi dodici mesi è stato concesso un permesso di costruzione per una percentuale di appartamenti in case plurifamiliari (in locazione e di proprietà) inferiore del 14,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tale tendenza induce a concludere che l’edilizia abbia superato il proprio «apice» e che adesso potrebbe seguire una fase di correzione di lunga durata.

Un’analisi più attenta dei progetti per i quali è stata già presentata una domanda di costruzione, che però non è stata necessariamente approvata, fa trapelare dei dubbi su questa conclusione. Negli ultimi dodici mesi, il numero complessivo degli appartamenti progettati in base alle domande di costruzione è risultato solo leggermente inferiore rispetto a quello registrato nello stesso periodo dell’anno precedente (–3,2%). Ciò significa che è emerso un divario insolitamente ampio tra il numero delle domande di costruzione presentate e quello di domande approvate.

Numerosi sono per contro i progetti di grandi dimensioni negli agglomerati urbani Tale divario è particolarmente marcato in alcune regioni economiche prevalentemente urbane come Ginevra, Lucerna e Zurigo Città. A queste tre regioni da sole è da imputare la metà della differenza attuale, pari a 11 100 appartamenti, esistente tra il numero totale di abitazioni per le quali è stata presentata la richiesta di verifica e il numero di quelle approvate. Inoltre, a destare stupore è il numero attualmente molto elevato di progetti di grandi dimensioni. Oltre 6400 delle 46700 unità abitative progettate negli ultimi dodici mesi in case plurifamiliari dovrebbero sorgere in grandi complessi residenziali che contano più di 200 unità abitative. Ciò corrisponde a una percentuale di grandi progetti pari al 13,7%, ovvero la quota più elevata che sia stata registrata negli ultimi 25 anni.

Questi grandi progetti dovrebbero esercitare un influsso determinante sul divario attualmente presente tra domande di costruzione presentate e domande di costruzione approvate. In considerazione della loro complessità, per tali progetti la procedura di autorizzazione presenta perlopiù una durata notevolmente maggiore rispetto a quanto avviene per i progetti di piccole e medie dimensioni. Ciò vale soprattutto nel caso in cui essi debbano essere realizzati in un agglomerato densamente costruito, in cui la pianificazione dei progetti e gli interessi divergenti di autorità, committenti, custodi del paesaggio e abitanti si trovano spesso a confronto. Per i costruttori, tuttavia, i complessi residenziali che si estendono su superfici molto ampie, oltre a questi rischi, offrono opportunità interessanti. Se, infatti, riescono a valorizzare notevolmente un’ubicazione grazie, ad esempio, all’utilizzo complementare di parterre e alla realizzazione di preziosi spazi aperti e superfici ricreative, ciò può creare un valore aggiunto duraturo.

Conclusione: non preannunciare prematuramente la fine della costruzione edilizia In sintesi, si può affermare che la recente flessione del numero di autorizzazioni edilizie concernenti le case plurifamiliari non dovrebbe essere interpretata come una «svolta» nel settore dell’edilizia abitativa. Se, da un lato, sono aumentati i rischi legati al mercato delle abitazioni da locazione al di fuori delle ubicazioni più allettanti, dall’altro il contesto caratterizzato da tassi d’interesse negativi, la cui fine non è al momento prevedibile, determinerà comunque uno scenario in cui gli investitori continueranno a essere disposti ad assumersi determinati rischi. Inoltre, proprio nei grandi agglomerati quali Zurigo e Ginevra, in cui la richiesta di abitazioni rimane costantemente elevata, al momento si trovano «in cantiere» molti progetti di grandi dimensioni, le cui autorizzazioni edilizie sono ancora in sospeso. Ciascuno di questi progetti complessi presenta una propria storia e trascorrono molti anni dalla progettazione alla prima occupazione. Se la maggior parte di queste domande verrà approvata – ipotesi del tutto credibile – la costruzione di appartamenti da locazione dovrebbe registrare solo una leggera flessione e, secondo le previsioni, verrà immesso sul mercato un elevato numero di appartamenti da reddito ancora per un lungo periodo di tempo.