Hanno partecipato all’inchiesta:
Alberto Crugnola (A.C.), Responsabile Clienti Privati di Banca Migros Ticino
Luigi Longoni (L.L.), Membro di Direzione e Responsabile della Regione di Lugano di BancaStato
Mauro Pedrazzetti (M.P.), Vice Presidente della Direzione Generale e Responsabile Divisione Crediti e Finanza di BPS (SUISSE)
Marzio Grassi (M.G.), Direttore di Credit Suisse
Marc Genova (M.Ge.), Responsabile Corporate Clients Ticino e Real Estate di UBS


Uno degli elementi di cui tener conto nell’andamento del mercato immobiliare è dato dalla politica che il sistema bancario adotta nella concessione di crediti ipotecari. Come giudica in generale le scelte operate nel corso degli ultimi anni?



A.C.: «Negli ultimi anni abbiamo assistito a un irrigidimento dei parametri di concessione dei crediti ipotecari in seguito a pressioni da parte della FINMA, con misure emanate dall’ASB. A dire il vero il nostro istituto già in precedenza aveva una politica creditizia prudente e prevedeva condizioni minime simili a quelle in seguito introdotte per tutti gli operatori del settore. Personalmente sono convinto che un maggior rigore nella concessione di crediti ipotecari sia stato, e se mantenuto lo sarà anche in futuro, uno strumento positivo a protezione soprattutto del cliente stesso. Evidentemente ciò ha contribuito a portare ad un leggero, peraltro da molti auspicato, rallentamento del mercato immobiliare. Occorre evidenziare infatti che dagli ultimi dati pubblicati la percentuale di abitazioni sfitte in Ticino ha raggiunto l’1,6%, pari a circa 3750 oggetti».



L.L.: «Credo che il settore abbia adottato nel suo complesso scelte opportune e coscienziose. Nell’ambito dell’erogazione di crediti ipotecari, gli addetti ai lavori hanno rispettato i criteri di sostenibilità del cliente e di valutazione degli immobili. Un diverso approccio avrebbe significato maggiori volumi nell’immediato, ma avrebbe innescato problemi in futuro sia per il cliente sia per gli istituti stessi, e questo avrebbe certamente avuto impatti negativi sul sistema economico elvetico».



M.P.: «Al termine della crisi immobiliare elvetica degli anni ‘90, le banche – tramite l’Associazione Svizzera dei Banchieri (ASB), che già allora riuniva la maggior parte degli istituti bancari operativi in Svizzera – hanno voluto approfondire le ragioni della crisi da cui uscivano. Hanno pertanto deciso di creare una serie di regole, sia di principi fondamentali ma anche di natura tecnica, affinché potessero in futuro aiutare a evitare errori sostanziali commessi durante l’espansione dell’attività immobiliare alla fine degli anni ‘80, sfociata nella profonda crisi già citata.
Grazie a queste regole, poi più volte riviste e perfezionate nel corso degli anni, e con l’intervento – quando e laddove ritenuto necessario, spesso indiretto tramite le associazioni di categoria, del nostro Organo di sorveglianza FINMA, come pure della BNS – si può ragionevolmente affermare che non solo oggi, ma sicuramente dall’ultimo decennio, il nostro sistema bancario dispone di tutti i requisiti normativi per reagire in modo consono ai vari andamenti congiunturali e pertanto anche alle varie fasi evolutive o involutive che si possono manifestare sul mercato immobiliare elvetico.
Va inoltre aggiunto che il grado di preparazione e di formazione degli organi bancari che operano in questo mercato è molto superiore al passato; il bagaglio tecnico e specialistico, i continui studi di settore, fanno sì che si possa sempre meglio prevedere l’evoluzione del mercato e quindi anche cercare di anticiparlo con misure generalizzate, sempre tramite gli Organi regolatori, ma anche puntuali all’interno dei singoli istituti.
Su queste basi e su quanto affermato, mi sento pertanto di confermare che le scelte operate dal sistema bancario negli ultimi anni siano state oculate e pertinenti, perché basate su criteri scientifici e tecnici, grazie alla possibilità di una lettura e di uno studio più approfonditi di un tempo delle varianti e dei movimenti che hanno condizionato il mercato immobiliare».



M.G.: «La pressione normativa da parte di FINMA e Banca Nazionale Svizzera non lascia molto spazio di manovra alle banche. D’altronde l’applicazione di criteri severi in termini di accesso al finanziamento garantisce la stabilità del sistema finanziario e protegge i potenziali acquirenti dall’assumersi oneri finanziari che non possono sostenere in un contesto di tassi d’interesse più alti o a seguito di eventi come la disoccupazione o il divorzio. Non dimentichiamo che per le ipoteche le banche prestano i soldi che i risparmiatori depositano in banca. È quindi nell’interesse dei risparmiatori che i soldi siano prestati a chi è in grado di sostenere il debito e rimborsarlo alla scadenza».



M.Ge.: «Negli ultimi anni il volume di ipoteche ha conosciuto un forte aumento. I bassi tassi d’interesse hanno infatti stimolato la popolazione svizzera (storicamente costituita in buona parte da affittuari) ad acquistare un’abitazione propria, tanto che la quota di proprietari è salita in pochi anni del 10 % per raggiungere quasi il 40%, pur rimanendo comunque sotto la media dei paesi europei. In un lasso di tempo relativamente corto, siamo quindi passati in Svizzera da ~500 miliardi a ~1000 miliardi di finanziamenti ipotecari, per una parte notevole attribuibili alla residenza primaria. L’evoluzione dell’indebitamento e la lievitazione dei prezzi hanno portato l’Associazione Svizzera dei Banchieri (ASB), con l’approvazione dell’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA), ad imporre dei parametri più restrittivi per la concessione delle ipoteche. Riguardano la quota minima di mezzi propri (min. 10% di mezzi propri non provenienti dal 2° pilastro), l’ammortamento (entro 15 anni il debito deve essere ammortizzato a 2/3 del valore di anticipo dell’immobile), e il calcolo della sostenibilità (il creditore deve disporre di un salario lordo minimo tre volte superiore ai costi del bene costituiti da: interessi ipotecari ad un tasso di riferimento del 5%, ammortamento del debito minimo dell’1%, e costi di manutenzione, secondo parametri UBS, pari all’1 % dello stesso valore d’anticipo). Pertanto questi requisiti hanno reso in generale più difficile la concessione di ipoteche. Ad esempio, per un finanziamento di CHF 700.000, il futuro proprietario deve disporre di un reddito lordo superiore a ~CHF 150.000. Queste nuove norme riguardanti l’apporto di mezzi propri e gli ammortamenti hanno rallentato la concessione di nuovi finanziamenti e, anche se può sembrare un ulteriore ostacolo all’accesso alla proprietà, si traduce in primis in maggior sicurezza per i proprietari i quali saranno meno esposti in caso di aumento dei tassi».


Nello specifico, quali sono i criteri e le garanzie offerte di cui il vostro istituto tiene particolarmente conto nella concessione di ipoteche?



A.C.: «Sicuramente il cosiddetto “calcolo della sopportabilità” può essere considerato come l’elemento di valutazione al quale prestiamo maggiore attenzione. Banca Migros analizza il peso che l’onere teorico del debito ha sul reddito netto del cliente, ossia già dedotti gli oneri sociali ed eventuali rate di crediti privati o leasing. Evidentemente la percentuale massima consentita, che di base è del 35%, varia a dipendenza del reddito netto effettivo. Per clienti con un reddito netto che supera ad esempio i CHF 250.000 possiamo accettare un aggravio dell’onere ipotecario del 40%.
Prestiamo però particolare cura anche nella valutazione dell’immobile da finanziare e del relativo anticipo concesso. Nella gran parte dei casi in Banca Migros la stima avviene con un metodo edonico, ossia basato su una comparazione del prezzo relativo ad altri oggetti con caratteristiche e qualità costruttive simili, edificati nella medesima zona. Questo sistema di valutazione ci consente di essere sempre in linea con il mercato evitando di sovrastimare l’immobile in questione. Per quanto riguarda l’anticipo concesso, questo varia da oggetto a oggetto e dall’utilizzo che viene fatto del medesimo».



L.L.: «Quando un cliente richiede un credito ipotecario la Banca procede a una serie di controlli e di verifiche per garantire che l’eventuale erogazione sia sostenibile per il cliente. Innanzitutto, l’istituto stima l’oggetto e analizza la capacità del cliente di far fronte al pagamento degli interessi e degli ammortamenti a breve e a lungo termine: è quello che chiamiamo calcolo della sostenibilità. Possiamo dire che questa sussiste qualora il cliente non debba versare per interessi, ammortamenti e spese accessorie più di un terzo di quello che percepisce come reddito lordo. Va sottolineato che in Svizzera gli istituti finanziari adottano criteri prudenziali nell’ambito della concessione di crediti ipotecari, e questo vale sia per la stima del valore dell’oggetto immobiliare, sia appunto per i criteri di calcolo dell’aggravio e della sopportabilità del debito».



M.P.: «Nell’affrontare proattivamente ogni richiesta di finanziamento ipotecario, il nostro istituto valuta prima di tutto la controparte che lo richiede. Dato che per noi è di fondamentale importanza la possibilità di confrontarsi ancora verbalmente, a quattr’occhi, con il nostro cliente, mettiamo in primo piano il contatto diretto con il richiedente il mutuo ipotecario, non da ultimo per valutare la coerenza della richiesta rispetto alla propria situazione reddituale e patrimoniale, ma anche in rapporto alle proprie necessità, che devono apparire in linea e proporzionalmente giustificate, sia per il presente sia per il futuro.
Concretizzata favorevolmente questa analisi, valutiamo in parallelo il cosiddetto “sottostante al finanziamento”, cioè la proprietà immobiliare (fondo immobiliare per un’eventuale costruzione, o immobile già esistente che dir si voglia), di fatto l’oggetto del finanziamento.
Il nostro istituto, pur operando nel mercato immobiliare ad ampio raggio, predilige il finanziamento per oggetti residenziali, sia destinazione propria quale residenza primaria, sia secondaria per vacanze, sia a reddito, quale eventuale opportunità d’investimento. Su queste basi finanziamo progetti immobiliari con finalità di vendita o di messa a reddito. Tra i criteri primari da valutare annoveriamo quelli legati al soggetto richiedente, la cosiddetta sostenibilità, e quelli relativi all’oggetto immobiliare finanziato, il grado di anticipo o Loan To Value, per usare un termine ormai diffuso anche alle nostre latitudini ripreso dall’inglese.
La sostenibilità è calcolata con un rapporto tra il costo del finanziamento del mutuo ipotecario in domanda – utilizzando un opportuno tasso teorico a dipendenza dell’oggetto immobiliare considerato – e il reddito, orientato sul lungo termine (duraturo) del cliente richiedente; il risultato deve rientrare entro una scala dei valori, con la quale è definito anche, in ultima analisi, il tasso da applicare per il finanziamento in richiesta.
Il grado di anticipo è calcolato sempre tramite un rapporto tra l’importo di finanziamento richiesto e il valore dell’immobile o fondo oggetto del finanziamento. In questo contesto assume rilevanza la tipologia e la destinazione dell’immobile: se per residenza primaria o secondaria, se a reddito, ecc. Per ogni tipo di oggetto è assegnato un valore all’immobile utilizzando criteri di valutazione diversi. Per esempio, per un immobile destinato alla locazione è necessario utilizzare il valore a reddito anziché il valore basato sul volume o sulla superficie utile.
Ribadisco in ogni caso che, al di là di tutte le garanzie offerte, poniamo un’importanza fondamentale alla valutazione della nostra controparte richiedente, cioè il cliente stesso, inteso sempre come persona fisica, anche nel caso in cui il prenditore del credito fosse una persona giuridica. Dietro alla società sta sempre un imprenditore o una famiglia: fondamentale per noi è avere il collegamento e il contatto assicurato con queste persone».



M.G.: «Per ottenere un’ipoteca devono essere soddisfatti due requisiti: l’anticipo e la sostenibilità. Il valore dell’anticipo da parte della banca non può superare l’80% del valore venale dell’immobile. Il 20% deve essere costituito da mezzi propri per esempio risparmi, titoli, fondi della previdenza o assicurazioni sulla vita. Almeno il 10% dei fondi propri necessari deve provenire da un patrimonio liberamente disponibile, quindi non dalla cassa pensione. In aggiunta, si calcola la sostenibilità per garantire che i costi siano sopportabili sul lungo termine. A tale scopo calcoliamo un tasso ipotecario pari al 5% più l’1% del valore commerciale per le spese accessorie. Nel caso di anticipi superiori al 66% del valore venale si impone anche una quota di ammortamento annuo secondo la quale la parte eccedente il 66% fino al massimo del 80% deve essere ammortizzata sull’arco di 10 anni. Se l’onere complessivo non supera il 33% massimo del reddito lordo del cliente, il finanziamento è di per sé sostenibile».



M.Ge.: «È necessario fare una differenziazione tra ipoteche private e ipoteche su stabili cosi detti ‘a reddito’. Per le ipoteche private (ad uso proprio) le condizioni sono quelle descritte in precedenza. Mentre per le ipoteche concesse su immobili a reddito, il calcolo della sostenibilità è altrettanto importante. In sostanza un immobile deve essere in grado, tramite il proprio reddito, di sostenere i costi legati all’ipoteca (interessi, ammortamenti), agli investimenti di sostituzione e alle spese di manutenzione ordinarie. Da ormai oltre 15 anni UBS applica una politica di credito essenzialmente basata sul valore a reddito dell’immobile, derivato dalla capitalizzazione del reddito locativo. Posizione dell’immobile, tipologia dell’oggetto (abitativo, commerciale, misto), anno di costruzione e stato di manutenzione, sono fattori che influenzano il tasso di capitalizzazione e, in fine, il valore dell’oggetto. Per ogni finanziamento vengono presi in considerazione i parametri strettamente legati all’immobile come anche la situazione finanziaria del debitore. Entrambi vengono espressi in un rating, il quale a sua volta ha un impatto diretto sull’ammontare dei fondi propri che UBS deve dedicare all’operazione e sul tasso d’interesse applicato al cliente».


Quali iniziative andrebbero a suo giudizio adottate per rendere più accessibile il sistema delle ipoteche applicate al settore immobiliare?



A.C.: «Credo che l’attuale sistema di giudizio della fattibilità di un affare ipotecario permetta già di acquistare l’oggetto dei propri sogni a quei clienti che, senza mettere a repentaglio il proprio futuro finanziario, se lo possono permettere. L’esperienza ci ha insegnato che per il proprietario la vendita forzata di un immobile è sovente un dramma finanziario, ma soprattutto personale. Non vedo dunque attualmente la necessità di favorire ulteriormente l’accesso alla proprietà immobiliare con misure che permettano ad esempio di acquistare la casa primaria o un oggetto a reddito riducendo considerevolmente gli attuali parametri minimi di concessione. È pur vero che nei prossimi anni non assisteremo a un importante aumento dei tassi d’interesse, ma il passato ci ha insegnato che in questo ambito una giusta e ponderata prudenza non è mai troppa.
Da parte del nostro istituto per contro si è sempre puntato ad offrire finanziamenti a condizioni molto favorevoli. Da qualche tempo sosteniamo inoltre l’edificazione di costruzioni ecologiche, o Minergie, con riduzioni sui nostri tassi d’interesse già molto concorrenziali e finanziando parzialmente i costi di certificazione».



L.L.: «Onestamente ritengo che l’attuale prassi sia ideale. I criteri applicati dalle banche, le regole da rispettare in termini di fondi propri e l’inasprimento delle condizioni di accesso ai capitali previdenziali hanno permesso uno sviluppo sostenibile del settore negli ultimi anni».



M.P.: «L’approccio sempre molto propositivo destinato al mercato immobiliare svizzero da parte dei principali attori, tra cui le banche finanziatrici, ha fatto sì che l’accesso al finanziamento ipotecario fosse sempre sostanzialmente garantito negli anni. Naturalmente la realtà nazionale presenta un mercato immobiliare costantemente attivo, ma fortemente dipendente da fattori poco influenzabili dalle banche, quali ad esempio l’alto costo dei terreni e delle costruzioni in genere, che specialmente in passato, in condizioni di tassi d’interesse “normali”, hanno funto da importante deterrente all’accesso alla proprietà immobiliare.
Per contro, il basso livello dei tassi d’interesse degli ultimi anni, ha favorito – quasi inaspettatamente e soprattutto grazie a queste condizioni finanziarie eccezionalmente favorevoli – l’accesso alla proprietà a persone con caratteristiche reddituali e patrimoniali che in condizioni di tassi finanziari “normali” non avrebbero potuto accedervi. Pertanto, più che cercare iniziative, il sistema bancario deve soprattutto adattarsi a queste condizioni, congiunturali, macro- e microeconomiche, che per la gran parte dei casi non possono essere influenzate».



M.G.: «Dal punto di vista economico va detto che qualsiasi intervento sul mercato porta a distorsioni e in ultima analisi non raggiunge gli obiettivi prefissi. Ogni cambiamento nel sistema è inoltre fonte di insicurezza per gli investitori. Se il contesto giuridico non è chiaro, il mercato viene paralizzato. Lo si è visto molto bene nel contesto dell’applicazione dell’iniziativa sulle residenze secondarie o attualmente nell’ambito della riforma dell’imposizione delle imprese».
M.Ge.: «Al momento per le banche c’è poco margine di manovra. Eccezioni a quanto imposto dal regolatore sono molto difficili. I parametri di concessione di credito attuali garantiscono, a mio modo di vedere, una certa sicurezza e stabilità a lungo termine. Va comunque detto che le ipoteche sono diventate sempre più delle ‘commodities’. Se le premesse per un finanziamento standard sono date (valore immobiliare e sostenibilità dimostrata) in poco tempo si arriva a concedere il finanziamento. In UBS, a condizione che le summenzionate premesse siano rispettate e previa consegna alla banca della documentazione completa, in 1-2 giorni l’ipoteca è concessa a prezzi concorrenziali. Questo grazie anche a processi informatizzati molto efficienti sviluppati negli ultimi anni.


Da ultimo, quali iniziative sono allo studio per favorire i giovani, da pochi anni entrati nel mondo del lavoro e che desiderano acquistare casa per creare nuove famiglie?



A.C.: «Per quanto riguarda i giovani che si rivolgono a noi per una prima richiesta di credito osserviamo che a mancare sono piuttosto i mezzi propri e non tanto il reddito minimo necessario. In alcuni casi intervengono i genitori che mettono a disposizione dei figli i fondi necessari in forma di anticipo ereditario. In altri casi i nostri clienti ricevono o hanno ricevuto in eredità un terreno sul quale edificare la loro nuova abitazione.
Al momento però, coerentemente con quanto scritto in precedenza, non abbiamo previsto deroghe per quanto riguarda la concessione di ipoteche a questa categoria di clienti. Da sempre sensibili all’esigenza dei nostri giovani, con la nostra ipoteca Start, offerta in occasione di un primo finanziamento della casa primaria, consentiamo ai nostri clienti, che sono appunto soprattutto giovani, di beneficiare di condizioni preferenziali. In questo modo permettiamo loro di ridurre l’onere da interessi così da favorire l’utilizzo di quanto risparmiato per ammortizzare opportunamente il loro debito».



L.L.: «Per mia esperienza il cliente che richiede un credito ipotecario non è mai stato un “giovanissimo”. Giovane età significa meno anni di risparmio, che porta spesso a dover posticipare l’acquisto qualora si decidesse di “far casa” in età molto giovane; questo è specialmente vero quando i prezzi degli immobili sono alti. È di norma intorno ai 30-35 anni che si manifesta il desiderio di “fare casa”. Parliamo dunque non proprio di giovani adulti, ma di adulti a tutti gli effetti. Qualora anche un “giovanissimo” stipulasse un’ipoteca, dovrebbe rispettare i consueti parametri di cui parlavamo prima».



M.P.: «Molte riflessioni e svariati tentativi di trovare soluzioni favorevoli per migliorare l’accesso alla proprietà immobiliare di tutta una serie di comunità sociali sono regolarmente studiati e intrapresi dal sistema bancario o da singoli istituti. Anche per la sempre più importante schiera di giovani allo studio o recentemente entrati nel mondo del lavoro sono stati dedicati parecchi sforzi allo scopo. Un’ultima iniziativa, promossa da un importante Gruppo bancario – atta alla riduzione di determinati fattori per il calcolo della sostenibilità di fronte a redditi più contenuti dei giovani all’inizio di una carriera professionale, anche promettente – ha trovato importanti ostacoli addirittura dagli Organi di vigilanza – a ragione e con fondate motivazioni a mio parere.
Queste iniziative, che poggiano sempre su calcoli teorici, devono infatti poi fare i conti con la realtà e con le situazioni contingenti in cui si lavora e si vive.
Il livello di costo della vita in Svizzera è infatti notoriamente tra i più alti nel mondo e non fanno eccezione i prezzi dei fondi costruibili e delle costruzioni, che sono rilevanti e pertanto non accessibili a tutti.
I giovani a tutt’oggi sono tra questi: i loro livelli reddituali e patrimoniali in genere non raggiungono i criteri minimi per accedere ai finanziamenti atti all’acquisto o alla costruzione di una proprietà immobiliare. Purtroppo questi criteri valutativi non possono tenere conto dell’evoluzione futura della loro solvibilità, che in tanti casi può rivelarsi positiva. I fattori che producono queste limitazioni vanno però ricercati non tanto nei criteri utilizzati dalle banche per valutare chi può ottenere un prestito – criteri peraltro piuttosto rigidi e con limitatissimi spazi di manovra – ma piuttosto nelle condizioni esogene che vigono nel nostro mercato immobiliare, che molto difficilmente possono essere influenzate dal sistema bancario, al punto da riuscire a modificarle. Malgrado ciò il tema è sempre presente nello studio di possibili iniziative, allo scopo di trovare varianti concretamente percorribili per agevolare questa categoria alla proprietà della residenza primaria».



M.G.: «L’acquisto di una casa o di un appartamento di proprietà è un momento molto importante nella vita di una giovane coppia che va affrontato con la dovuta cautela, esaminando a fondo rischi, opportunità e sostenibilità dell’ipoteca sul lungo termine. Il valore aggiunto che offriamo è la nostra approfondita consulenza da parte dei nostri esperti. Dopo aver verificato se il cliente soddisfa i criteri per la concessione di un’ipoteca, analizziamo la sua capacità di sopportare il rischio e la sua propensione al rischio per stabilire quale tipo tasso ipotecario scegliere: fisso, variabile, Libor o una combinazione per esempio tra fisso e Libor. Nel contempo esponiamo le opportunità di risparmio fiscale, per esempio con la creazione di un 3° pilastro per l’ammortamento indiretto. I nostri esperti ipotecari elaborano la soluzione ottimale per ogni cliente. Oltre a ciò, sul nostro sito internet sono disponibili i calcolatori per verificare direttamente se l’onore finanziario dell’ipoteca e dei costi correnti sono sostenibili, un calcolatore per verificare il carico fiscale e dunque l’attrattività fiscale dei diversi comuni in Svizzera nonché diverse liste di controllo, per esempio di tutti i documenti necessari per richiedere un’ipoteca alla banca».



M.Ge.: «I requisiti minimi per i fondi propri e il calcolo della tenuta oneri indicati prima, sicuramente non facilitano l’accesso alla proprietà. Inoltre il costo degli immobili è notevolmente aumentato negli ultimi 10 anni, mentre il potere d’acquisto delle economie domestiche non ha registrato lo stesso incremento. Concedere ai giovani maggior flessibilità, in altre parole ammorbidire i parametri di concessione di un credito, potrebbe sembrare in prima battuta una riflessione anche attraente. Va comunque sempre tenuto presente che il calcolo della tenuta oneri ha un sottostante ragionamento di sostenibilità a lungo termine. L’acquisto di una casa propria rimane un passo importante per una famiglia, dunque consigliamo una consulenza personalizzata. Tassi a livelli storicamente bassi assieme a prezzi alti dell’immobiliare sono una combinazione alla quale bisogna prestare particolare attenzione. Un indebitamento moderato si traduce anche in flessibilità e serenità per il futuro».