Banca Migros: con il bilancio, una ventata d'aria fresca

Il Rapporto d’esercizio 2020 mostra una Banca Migros in buona salute…

«Direi proprio di sì. Con circa 800mila clienti e un totale di bilancio superiore ai 50 miliardi di franchi siamo una delle principali banche in Svizzera. La crescita dei volumi e dei ricavi è costante senza dover fare “pazzie” dal punto di vista dei rischi ma, al contrario, come sempre mantenendo in essere la nostra politica creditizia prudente, nell’interesse nostro e dei nostri clienti. Anche i costi sono assolutamente sotto controllo e per ciò possiamo vantare un cost/income ratio pari a 48.5%! La nostra solidità patrimoniale e finanziaria ci permette di investire costantemente in nuove strutture (abbiamo recentemente aperto una nuova succursale a Affoltern am Albis e a breve ne apriremo una ad Aigle e altre due in Romandia), così come a livello informatico (piattaforme di consulenza) e in progetti che mirano ad aumentare l’offerta digitale. Segnalo che quella di Affoltern am Albis è la nostra prima succursale che prevede la possibilità di avere una consulenza in loco ma anche in videoconferenza».

Lo scorso anno è entrato in funzione il nuovo CEO e da aprile il nuovo responsabile clienti privati di Banca Migros Svizzera. Come cambierà Banca Migros e il segmento clienti privati?

«Manuel Kunzelmann (CEO) ha portato in Banca Migros una “ventata di aria fresca” e tanta energia ed entusiasmo. I progetti in corso sono molti e tutti volti a migliorare ulteriormente la nostra efficienza, ma anche a semplificare l’accesso dei clienti ai nostri prodotti e servizi.
Un’importante decisione strategica è stata quella di volersi concentrare solo su investimenti sostenibili per quanto riguarda i fondi d’investimento, la gestione patrimoniale e la consulenza personale in investimenti. Oltre a sviluppare i nostri online banking e mobile banking, abbiamo sviluppato con successo prodotti quali la “Gestione patrimoniale Focus” e l’“Ipoteca online”. Come detto vogliamo che il cliente possa accedere in modo semplice e rapido ai nostri prodotti e servizi, sfruttando l’offerta digitale, ma anche avere sempre più la possibilità di ottenere una consulenza di alta qualità nelle nostre succursali o tramite il nostro Centro di servizi.
Markus Schawalder (nuovo responsabile clienti privati) è attivo in Banca Migros dal 1. aprile. Il Ticino è stata la prima regione che ha visitato e questo quale tangibile apprezzamento verso l’importante contributo delle Succursali e dei collaboratori attivi a sud delle Alpi a favore dell’intera banca.
L’eccellenza nella consulenza è sicuramente uno dei temi che occuperanno il nuovo membro della Direzione Generale, ma anche la stretta e puntuale collaborazione con il segmento della Clientela Aziendale, collaborazione peraltro già ben collaudata in Ticino. Vogliamo emozionare ed entusiasmare i nostri clienti!».

Fra le attività di Banca Migros il finanziamento ipotecario riveste ancora un’importanza notevole. Sarà così anche in futuro?

«È innegabile che il credito ipotecario è nel nostro DNA e anche in futuro sarà la nostra attività predominante, anche se la gestione patrimoniale e la consulenza personale in investimenti sono prodotti che stanno regalando grandi soddisfazioni a noi e ai nostri clienti.
L’attività di finanziamento immobiliare è tutt’ora ben sostenuta e paragonabile a quella del 2020, anno nonostante tutto già molto intenso. Notiamo che dall’inizio della pandemia sia aumentata la richiesta di appartamenti con superfici e terrazze ben dimensionate, così come quella di case unifamiliari con giardino. È evidente che questo cambiamento di orientamento è dato dall’esperienza fatta da molti ticinesi in ambito smart-working e, soprattutto, in periodi di forte lockdown.
Recentemente abbiamo anche avuto segnali di un forte interessamento da parte di persone domiciliate oltre San Gottardo per appartamenti e casette di vacanza. La chiusura delle frontiere ha fatto dunque riscoprire a tanti amici Confederati il piacere di una vacanza in Ticino».

Come giudica in generale le scelte operate nel corso degli ultimi anni dal sistema bancario nei confronti della concessione dei crediti ipotecari, anche in seguiti a pressioni da parte della FINMA?

«Negli ultimi anni abbiamo assistito a un irrigidimento dei parametri di concessione per crediti ipotecari in seguito a pressioni da parte della FINMA, con misure emanate dall’ASB. A dire il vero il nostro Istituto già in precedenza aveva una politica creditizia prudente e prevedeva condizioni minime simili a quelle poi introdotte per tutti gli operatori del settore. Personalmente sono convinto che un maggior rigore nella concessione di crediti ipotecari sia stato, e se mantenuto lo sarà anche in futuro, uno strumento positivo a protezione soprattutto del cliente stesso. Evidentemente ciò ha contribuito a portare ad un leggero, peraltro da molti auspicato, rallentamento del mercato immobiliare. In più occasioni è stato sottolineato come soprattutto in Ticino il numero di abitazioni sfitte sia importante ma è da evidenziare il fatto che a costruire stabili da reddito sono entità giuridiche che non necessitano di un finanziamento ipotecario in quanto dispongono di importanti liquidità. Ritengo che i principi di concessione attualmente in uso siano idonee a garantire una sicurezza per gli investitori e per le banche finanziatrici».

Nello specifico, quali sono i criteri e le garanzie offerte di cui il vostro istituto tiene particolarmente conto nella concessione di ipoteche?

«Sicuramente il cosiddetto “calcolo della sopportabilità” può essere considerato come l’elemento di valutazione al quale prestiamo maggiore attenzione. Banca Migros analizza il peso che l’onere teorico del debito ha sul reddito netto del cliente, ossia già dedotti gli oneri sociali ed eventuali rate di crediti privati o leasing. Evidentemente la percentuale massima consentita, che di base è del 35 %, varia a dipendenza del reddito netto effettivo. Per clienti con un reddito netto che supera ad esempio i CHF 250.000 possiamo accettare un aggravio dell’onere ipotecario del 40 %.
Prestiamo però particolare cura anche nel valutare l’immobile da finanziare e il relativo anticipo concesso. Nella gran parte dei casi in Banca Migros la stima avviene con un metodo edonico, ossia basato su una comparazione del prezzo relativo ad altri oggetti con caratteristiche e qualità costruttive simili, edificati nella medesima zona. Questo sistema di valutazione ci consente di essere sempre in linea con il mercato evitando di sovrastimare l’immobile in questione. Per quanto riguarda l’anticipo concesso, questo varia da oggetto a oggetto e dall’utilizzo che viene fatto del medesimo».

A suo giudizio è auspicabile l’adozione di nuove misure per rendere più accessibile il sistema delle ipoteche applicate al settore immobiliare?

«Come detto in precedenza, credo che l’attuale sistema di giudizio della fattibilità di un affare ipotecario permetta già di acquistare l’oggetto dei propri sogni a quei clienti che, senza mettere a repentaglio il proprio futuro finanziario, se lo possono permettere. L’esperienza ci ha insegnato che per il proprietario la vendita forzata di un immobile è sovente un dramma finanziario ma, soprattutto, anche personale. Non vedo dunque attualmente la necessità di favorire ulteriormente l’accesso alla proprietà immobiliare con misure che permettano ad esempio di acquistare la casa primaria o un oggetto a reddito riducendo considerevolmente gli attuali parametri minimi di concessione. È pur vero che nei prossimi anni non assisteremo a un importante aumento dei tassi d’interesse, ma il passato ci ha insegnato che in questo ambito una giusta e ponderata prudenza non è mai troppa».