L’assottigliarsi della separazione tra il luogo di residenza e quello di lavoro favorisce una rivalutazione della situazione abitativa e aumenta il raggio di ricerca delle persone che desiderano un’abitazione. Diversi indicatori del mercato immobiliare, come gli abbonamenti di ricerca, le superfici sfitte e la durata d’inserzione, confermano uno spostamento della domanda verso luoghi meno centrali e abitazioni più grandi. Le città in particolare stanno perdendo il loro fascino a causa del cambiamento delle abitudini. Anche se i centri continuano a beneficiare dell’immigrazione internazionale, le migrazioni interne dai centri urbani verso aree periferiche erano già raddoppiate nel 2020.
Secondo le prime cifre, questa tendenza si è accentuata l’anno scorso. Tutte le altre tipologie di comune beneficiano della maggiore migrazione interna dai centri, in primo luogo i comuni d’agglomerato dei centri grandi e medi e i comuni periurbani che si trovano nel bacino di utenza degli agglomerati, ma che tendono a essere in parte più rurali. Per queste località, le nuove abitudini di lavoro e di vita dischiudono delle opportunità, soprattutto perché, nella competizione per nuovi arrivati e ulteriore substrato fiscale, possono anche mettere in gioco un livello dei prezzi più favorevole. A seguito di questo andamento, il divario tra città e campagna sul mercato immobiliare dovrebbe in parte ridursi in futuro. Probabilmente ciò non significherà la fine della tendenza all’urbanizzazione, ma quest’ultima dovrebbe in ogni caso subire un freno a lungo termine, il che permetterà una gradita distensione nei grandi centri e – dal punto di vista degli investitori – dischiuderà nuove opportunità nei comuni d’agglomerazione e nelle zone rurali.
La proprietà abitativa continua ad andare a gonfie vele. La domanda sembra stabilirsi permanentemente a un livello molto più alto rispetto al periodo pre-pandemia. Sono particolarmente richiesti immobili di proprietà di medie e grandi dimensioni. Oltre ai bassi tassi ipotecari, stanno stimolando l’acquisto di proprietà anche la tendenza all’home office e i tassi d’interesse negativi. Nel frattempo, non si registra alcuna distensione sul fronte dell’offerta: il mercato rimane prosciugato, dato che l’attività di costruzione di proprietà abitativa prosegue la sua tendenza al ribasso. Nei prossimi trimestri si dovrebbe costruire leggermente di più solo nel segmento delle case unifamiliari. I tassi di offerta per la proprietà abitativa, calati di circa un terzo dalla fine del 2019, rendono visibile tale penuria. Di conseguenza, le superfici sfitte continueranno a diminuire nell’anno in corso e la crescita dei prezzi proseguirà. I solidi rialzi dei prezzi stanno rendendo più difficile l’acquisto di una proprietà abitativa per un numero sempre maggiore di economie domestiche, anche se comprare sarebbe ancora più economico dell’affitto. La proporzione di immobili di proprietà ancora sostenibili per un’economia domestica a reddito medio è quindi scesa in un anno dal 34% al 31% di tutti gli immobili offerti sui portali online. Poiché la sostenibilità sta diventando un problema in un numero sempre maggiore di regioni, le economie domestiche alla ricerca di proprietà abitativa ripiegano maggiormente verso le regioni periferiche.
La pandemia ha risvegliato il mercato delle residenze secondarie: dopo anni di prezzi stagnanti o in calo, sta emergendo un’impennata fulminante dei prezzi, che supera persino la dinamica osservabile per la proprietà abitativa. L’attuale crescita dei prezzi è sospinta da una domanda di abitazioni di vacanza notevolmente più alta. Negli ultimi due anni, più svizzeri che mai hanno trascorso le loro vacanze in Svizzera e hanno (ri)scoperto la bellezza delle destinazioni turistiche locali. Ciò dovrebbe aver spinto alcuni a cercare un’abitazione di vacanza propria. A questo si aggiunge la diffusione dei modelli di lavoro in modalità home office. Quest’ultimi possono essere combinati bene con le residenze secondarie, dato che non si possono più sfruttare solo nei brevi fine settimana. La mancanza di nuova attività di costruzione dovrebbe caratterizzare il mercato delle residenze secondarie anche nei prossimi anni. Una penuria crescente è quindi inevitabile, con prezzi ancora in forte crescita.
Dieci anni fa, nel marzo 2012, l’iniziativa sulle abitazioni secondarie è stata approvata dal popolo svizzero. Ciò ha messo a soqquadro da un giorno all’altro i mercati immobiliari dell’arco alpino svizzero: non si potevano più costruire nuove residenze secondarie nei comuni con una percentuale di residenze secondarie superiore al 20%. Quali sono state le conseguenze? Gli effetti causali non sono facili da determinare, poiché nessuno sa quale sarebbe stato l’andamento se l’iniziativa sulle abitazioni secondarie non fosse esistita.
La domanda di appartamenti in affitto non sembra subire le conseguenze della pandemia. Grazie alla solida immigrazione netta e alla consistente ripresa congiunturale, i proprietari dovrebbero continuare a beneficiare di una domanda vivace anche nel 2022. In passato, l’immigrazione dall’estero era fortemente concentrata nei grandi centri e nei loro comuni d’agglomerato. Ma, recentemente, i flussi migratori internazionali hanno mostrato un’evoluzione simile a quella delle migrazioni interne, ovvero minor concentrazione nei centri e distribuzione più uniforme in tutto il paese. A contribuire alla robusta domanda sono anche le economie domestiche costituite da anziani, che rimangono più a lungo nelle loro case e cercano di rimandare il più possibile l’ingresso in una casa di riposo o di cura. In termini di offerta, la progettazione di nuovi appartamenti in affitto è in calo da anni. Il rallentamento dell’attività di costruzione e la domanda vivace hanno avviato nel 2021 un’inversione di tendenza sul mercato degli appartamenti in affitto, che si riflette nella diminuzione delle superfici sfitte e nei tempi di commercializzazione più brevi. Nella variazione delle cifre sulle superfici sfitte e sulla durata d’inserzione si riflette lo spostamento della domanda verso appartamenti più grandi in ubicazioni meno centrali. La ripresa del mercato degli affitti continuerà nel 2022, con un nuovo calo delle superfici sfitte, e dovrebbe riflettersi sempre più anche nei canoni locativi.
In Svizzera la proprietà abitativa viene valutata con degli algoritmi da più di 20 anni. Dalla loro introduzione, sono stati continuamente migliorati, cosicché oggi il metodo di valutazione assistita dal computer è sempre più utilizzato anche per gli immobili da reddito più piccoli. Gli indici dei prezzi degli immobili che ne derivano hanno fornito un ulteriore impulso alla ricerca relativa al mercato immobiliare in Svizzera e hanno migliorato notevolmente la trasparenza su tale mercato.
L’interesse della ricerca si sta attualmente spostando verso gli algoritmi di machine learning. I moderni metodi di machine learning possono migliorare leggermente la precisione di stima dei modelli tradizionali. Tuttavia, questo miglioramento ha un prezzo. Un grande vantaggio dei modelli edonici convenzionali è infatti la loro interpretabilità, cioè l’effetto di una variabile esplicativa sul prezzo dell’immobile può essere facilmente descritto. Ciò non è il caso per i moderni metodi di machine learning, che rimangono in una certa misura una scatola nera, tutt’altro che utile, per esempio, negli scambi coi clienti o le autorità di vigilanza. Un altro svantaggio di tali modelli è che sono più volatili dei classici modelli di regressione edonici quando vengono applicati su diversi trimestri. L’attenzione è quindi attualmente concentrata su approcci ibridi che cercano di combinare i vantaggi di entrambi i metodi.
Il mercato delle superfici a uso ufficio non può sottrarsi agli effetti della pandemia. La domanda di superfici a uso ufficio rimane esitante, dato che le aziende attendono prima di contrarre nuovi affitti e vogliono dapprima analizzare come possono risparmiare superfici a uso ufficio a lungo termine tramite l’home office. Il tasso d’offerta nel 2021 è quindi passato dal 5,5% dell’anno precedente al 5,8%, ma è rimasto al di sotto dei valori temuti in un primo tempo. Rispetto ai mercati esteri degli uffici, la domanda ha chiaramente tenuto bene. La tendenza verso l’home office dovrebbe tuttavia riservare al mercato degli uffici ancora qualche trimestre difficile. A lungo termine, il cambiamento del mondo del lavoro promette una domanda molto maggiore di immobili a uso ufficio moderni. Mentre l’home office riduce il fabbisogno di superfici nel medio termine, la crescente digitalizzazione di tutte le aree della vita e del lavoro aumenterà la percentuale di uffici – ovvero la quota di occupati con attività d’ufficio – in tutti i settori, il che crea la necessità di ulteriori superfici a uso ufficio. Quest’effetto dovrebbe sovrapporsi a una riduzione tendenziale delle superfici a causa dell’home office e genererà una domanda significativamente più alta nel lungo termine, il che significa che l’influenza dell’home office verrà fortemente relativizzata nel lungo periodo.
Gli investimenti immobiliari diretti svizzeri hanno dimostrato, ancora una volta, di essere resistenti alla crisi e la ripresa economica in corso rafforza ulteriormente la loro base di utili. In assenza di alternative, è improbabile che i recenti rialzi dei tassi scoraggino gli investitori. C’è ancora spazio per degli aggiustamenti al ribasso dei tassi di sconto. Inoltre, le alternative d’investimento sono scarse, e dunque è possibile aspettarci ulteriori aumenti dei prezzi per le case plurifamiliari. Per gli investitori, la questione è come adattare i portafogli immobiliari al periodo post pandemia, soprattutto perché le prospettive per gli utili si sono spostate tra e all’interno dei singoli segmenti. Gli investitori sono disposti a pagare un prezzo elevato per la stabilità degli utili dei fondi immobiliari residenziali. In considerazione degli aggi elevati, esiste poco margine per ulteriori crescite di valore nei fondi immobiliari residenziali, nonostante il previsto miglioramento dei fondamentali.
