Partiamo da una valutazione generale dell’andamento delle compravendite di ville e residenze in Engadina…

«Direi che a partire dall’estate di quest’anno si sono avuti chiari segni di ripresa con una domanda più sostenuta rispetto ai mesi precedenti sia da parte di acquirenti svizzeri che stranieri. Non so se si può già parlare di una definitiva inversione nell’andamento di un mercato che negli anni scorsi aveva pesantemente risentito della crisi finanziaria internazionale e aveva visto una vera e propria fuga da parte degli italiani, ma le prospettive sembrano essere più favorevoli in tutti i segmenti di mercato, a condizioni tuttavia che si tenga conto di alcuni parametri…».


Possiamo vedere più in dettaglio quali sono questi fattori che maggiormente influenzano il mercato?

«Non tutti gli oggetti posti in vendita risultano essere parimenti appetibili. Bisogna tenere conto della località, dell’ubicazione e dell’età dell’edificio, cioè dello stato di conservazione e dei comfort di cui è dotato. E non poche proposte immobiliari risultano essere fuori mercato rispetto a quelle che sono le esigenze attuali dei compratori. Occorre poi valutare attentamente, come è ovvio, l’elemento prezzo, perché molte richieste da parte di chi vende non tengono adeguatamente conto della riduzione del valore immobiliare che c’è stato nel corso degli ultimi anni. Di conseguenza i tempi di vendita si allungano notevolmente e taluni oggetti restano addirittura invenduti per anni».


Quali sono le condizioni che si applicano ad uno straniero che voglia acquistare in Engadina?

«Acquistare un’abitazione in Svizzera non è semplice perché tutti sanno che la legge Koller e poi seguita dalla legge Weber impone la vendita di un numero limitato di abitazioni agli stranieri. Da anni si parla della sua abolizione per liberalizzare il mercato. L’ultima volta che il parlamento ci ha provato però hanno votato contro sia la maggioranza sia l’opposizione, seppur per opposti motivi. Nel frattempo si cerca di fare fronte alla situazione a colpi di deroghe, come quelle approvate dal comune di St. Moritz, perché il turista straniero è molto ben voluto e coccolato e perché la limitazione appare attualmente anacronistica».


Queste deroghe hanno dunque accresciuto le possibilità di vendere ad uno straniero?

«Partiamo dalla premessa che in ogni nuova edificazione destinata a usi residenziali per legge vengono realizzati tre tipi diversi di appartamenti, uguali per qualità edilizia, ma differenti per destinazione. All’interno del medesimo nuovo complesso edilizio una quota è destinata alla prima abitazione di residenti lavoratori in loco; per questi immobili è previsto un prezzo calmierato a fronte di restrizioni notevoli sulla loro rivendita. Un’altra parte è invece destinata a case vacanza per cittadini svizzeri o esteri – attenzione – domiciliati e la terza restante parte è destinata a case vacanza acquistabili da stranieri (formula sempre meno approvata). Per quest’ultima tipologia di immobili l’acquisto da parte di stranieri è immediato e per un costruttore c’è un’evidente convenienza economica a vendere agli stranieri».


Tutto questo favorisce dunque una positiva crescita del mercato…

«Non esattamente, perché queste facilitate condizioni hanno spinto molto privati a mettere direttamente sul mercato i propri immobili, oppure ad affidarsi a broker immobiliari improvvisati, generando una sorta di far west che finisce per creare molta confusione in primo luogo tra i compratori che si vedono offerto lo stesso appartamento da soggetti diversi. Proprio per evitare tutto questo noi cerchiamo di lavorare in esclusiva, a garanzia della nostra professionalità e della correttezza del mercato».


In ogni caso, acquistare a St. Moritz resta un buon investimento…

«Certamente. Per molti comprare a St. Moritz è un investimento strettamente legato alla rivalutazione del bene, visto che lo utilizzano giusto due settimane all’anno nei momenti clou della stagione – il Capodanno, il Polo on Ice e il White Turf – senza darlo in affitto perché le case sono di un livello così alto da avere paura che il loro appartamento venga danneggiato».


A questo proposito, che cosa si può dire del mercato degli affitti?

«L’affitto è una pratica molto diffusa e che sta ottenendo una crescente diffusione. Accanto agli appartamenti messi in affitto in attesa di concludere una vendita, vi sono affitti temporanei che vanno da una settimana a pochi mesi. Molti potenziali acquirenti, prima di procedere ad un acquisto definitivo, decidono di prendere per qualche tempo un appartamento in affitto per verificare il proprio gradimento e l’effettivo utilizzo della propria abitazione in Engadina».



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