Hanno partecipato all’inchiesta:
Fabio Biscozzo (F.B.) General Manager di Biscozzo Immobiliare
Giovanni Mastroddi (G.M.) Titolare di MG Immobiliare e Fiduciaria
Ezio Catucci (E.C.) Direttore di Dimensione Immobiliare SA
Federico Salvetti (F.S.) General Manager di Ebuyhouse.ch
Sabina Gatto (S.G.) Managing Director di SIT Immobiliare Ticinot
Ueli Schnorf (U.S.) Cotitolare di Wetag Consulting SA
Come può essere definito il concetto di lusso applicato al settore immobiliare, con particolare riferimento al mercato ticinese? In estrema sintesi, quali sono i principali elementi di cui bisogna tenere conto?
F.B.: «Innanzi tutto premetto che il concetto di lusso in Ticino è stato ampiamente abusato e il risultato oggi è quello di avere numerose proprietà sfitte a prezzi troppo alti, che non rispecchiano le reali esigenze di lusso. Oggi il vero lusso non è la presenza della vista lago, o almeno non solo quella. Né tantomeno le finiture di alto livello. Il vero lusso sta nella corretta individuazione dei bisogni che hanno le persone facoltose. In sintesi, il vero lusso oggi è innanzitutto la corretta distribuzione degli spazi interni. Chi è disposto ad investire diversi milioni per l’acquisto di una casa o di un appartamento esige metrature ampie, un numero di camere soddisfacente, soprattutto se di hanno figli in età scolastica, dimensione degli ambienti generose e servizi comuni come la spa. Un aspetto fondamentale è la presenza di parcheggi comodi per le auto di lusso, con spazi di manovra adeguati. Inoltre, chi ha molti soldi da investire, ricerca oggetti con cucina separata, lavanderia privata, possibilmente in casa, grandi cantine e uno spazio per il personale domestico. Tutte queste caratteristiche, concentrate possibilmente in un building nuovo, rappresentano la richiesta media dei possibili acquirenti con importanti disponibilità economiche».
G.M.: «Il lusso è un concetto molto soggettivo; in ambito immobiliare è sempre molto chiaro e definito dalla location, ossia il centro città o zone collinari signorili con bella vista lago, in contesti di sicurezza e privacy garantiti. Le superfici abitative variano a seconda del periodo storico e delle influenze esterne; in passato, abbiamo avuto richieste per grandi ville con giardino per il grande flusso di nuove famiglie residenti, oggi invece appartamenti generosi ma che rispondono al requisito di vacanza o LAFE. Elemento oggi distintivo è la qualità dell’edificazione con i suoi particolari architettonici, dettagli esclusivi ed ecologici, tutto quanto per creare emozioni e soddisfare un sogno da condividere, ma sempre in base alla location esclusiva».
E.C.: «Generalmente si usa il termine lusso a mio avviso in modo troppo “leggero”. I principali elementi che danno la connotazione del lusso sono suddivise in 3 principali voci identificative: 1. location (prestigio, vista, esposizione, ecc. ecc); 2. architettura innovativa ed esclusiva nel vero senso della parola quindi progettazione generale dalla forma esterna ai layout interni con finiture ricercate e di alto design, contenuti generali, facility tipo wellness spa, piscine esclusive di e di ultime generazione, palestra servizi di portineria, ecc; 3. capillare presenza di infrastrutture pubbliche efficienti e complete di riflesso disponibilità di servizi del comune al top di categoria come per esempio attività scolastiche di qualità nonché di profilo internazionale. Fiscalità del Cantone e comune completano indirettamente questi aspetti, servizi per cui si genera attrattiva».
F.S.: «A mio avviso il mercato del lusso a livello immobiliare in Ticino è inteso come oggetti che possono soddisfare le richieste di una clientela internazionale ed esigente, che vede il nostro territorio come una location ideale per compiere un passo importante, quello di trasferirsi a vivere in Ticino. Quindi il mercato del lusso viene identificato da una tipologia di clientela internazionale che sceglie Lugano e il Ticino come luogo dove venire ad abitare e soprattutto fare crescere i figli. Questa clientela desidera trasferirsi in Ticino per le scuole internazionali (vedi Franklin College e Tasis). Gli oggetti che trattiamo sono un po’ legati a questo ambito e all’attrattività che può avere la scuola e il futuro dei propri figli.
In passato la spinta verso il Ticino era la condizione di “globalista”, ma per la situazione politica ed economica che si è creata questa figura oggi è un po’ penalizzata, anche se dovrebbe essere ancora importante per il nostro territorio. Auspico che torneremo attrattivi anche sotto il profilo bancario e finanziario e a livello fiscale, puntando di nuovo su alcune carte vincenti per fare tornare persone e famiglie che possono poi creare un indotto importante nel settore immobiliare di lusso, ma anche nella ristorazione e nel commercio e trasversalmente in tutti i settori economici e sociali».
S.G.: «Il lusso nel mercato immobiliare è innanzitutto caratterizzato da un’emotività soggettiva; tuttavia caratteristiche come location, vista, superfici generose e finiture di alto livello (legni pregiati, marmi, cucine moderne di ultima generazione, ecc.) oltre al contesto nel quale si inserisce l’immobile sono imprescindibili per poter definire una proprietà di lusso».
U.S.: «È molto difficile dare una definizione unica del concetto di lusso: in ogni caso possiamo parlare di un bene di cui vi è scarsità sul mercato. Ma l’aspetto forse più importante è dato dal fatto che esso deve essere in grado di suscitare un’emozione, perché l’acquisto di una casa è sempre un’esperienza unica nella vita delle persone. Se poi vogliamo utilizzare dei parametri “oggettivi”, allora lusso vuol dire un prezzo sopra i 3 milioni di euro, una superficie dell’abitazione molte estesa, un utilizzo di arredamenti e materiali di alta gamma, una posizione particolarmente ricercata ed esclusiva».
Alla luce di queste considerazioni, quali previsioni per i prossimi anni si possono fare riguardo all’andamento del mercato degli immobili di lusso in Ticino?
F.B.: «Il mercato del lusso ha sempre il suo trend positivo. Ci saranno probabilmente delle oscillazioni di prezzo verso il basso, ma non tali da stravolgere il mercato».
G.M.: «Il Ticino è un buon pre-indicatore dei prezzi in genere: dopo il boom degli anni dal 2010 al 2014, dal 2015 abbiamo notato una inversione di tendenza sui prezzi, che non si era ancora manifestata in altri Cantoni. I prezzi hanno avuto una importante correzione verso il basso. Gli immobili di lusso da qualche anno hanno una domanda inferiore, secondo me, dovuta in particolare dall’immigrazione di qualità che è sensibilmente diminuita. Si è raffreddato l’interesse per la Regione di Lugano, dopo l’abolizione del segreto bancario. Il trend a breve è questo, purtroppo; siamo convinti che la regione di Lugano, debba assolutamente creare incentivi atti ad attirare persone e famiglie che possano ritenere idoneo trasferire i propri interessi personali e finanziari da noi, prevedendo incentivi, sgravi fiscali per la relocation di aziende che possono creare nuova forza lavoro e dare valore aggiunto ad alcuni settori economici chiaramente in difficoltà».
E.C.: «Decisamente ci sarà un ridimensionamento causato dalle oramai più che note evoluzioni del mondo bancario/finanziario e politico (accordi internazionali, segreto bancario, Voluntary Disclosure) hanno ridotto non poco l’afflusso di capitali rispettivamente clienti esteri interessati anche all’investimento immobiliare. Tuttavia la clientela che apprezza e può avvicinarsi al lusso seppur in modo più circoscritto è e sarà sempre presente, importante è progettare e realizzare complessi davvero esclusivi e di pregiata fattura per essere resilienti e poter mantenere buone posizioni di mercato».
F.S.: «Cerco di guardare al mercato in maniera positiva, ma analizzando i dati degli ultimi anni non è facile prevedere un miglioramento nell’immediato, a meno che non si promuovano degli interventi per essere più attrattivi. Negli ultimi due anni c’è stato un adeguamento dei prezzi e un ridimensionamento dei valori per gli immobili del lusso, e questo è un bene per il mercato perché abbiamo avuto tanti anni dove si è cavalcato tutti l’onda dei prezzi in salita, di buone vendite e di tanta ricca clientela internazionale. Adesso siamo tutti alla finestra per vedere cosa succederà».
S.G.: «Chi ricerca un’abitazione di lusso nel nostro mercato oggi può certamente valutare una più ampia offerta e conseguentemente avere l’opportunità di negoziare sui prezzi di richiesta più di quanto non accadesse in passato. Per il prossimo futuro prevediamo che questa tendenza rimarrà prevalentemente invariata data l’offerta sul territorio».
U.S.: «Il mercato degli immobili di lusso è alimentato in Ticino per almeno il 50% da acquirenti stranieri. Dunque sul futuro andamento di questa fascia di immobili potranno influire in modo decisivo le prospettive demografiche dei prossimi decenni, lo sviluppo o meno dell’economia e naturalmente le decisioni della politica che con le proprie scelte può favorire o restringere le possibilità di acquisto di immobili da parte di persone che decidono di trasferire la propria residenza in Ticino».
In base alla vostra esperienza quali sono gli oggetti immobiliari sui quali si focalizzerà maggiormente l’attenzione?
F.B.: «Ad oggi bisogna concentrare l’attenzione sui tagli piccoli e con un costo più basso rispetto a tanti altri oggetti, ricordiamoci che la FINMA ha posto nuove regole per cui oggi accedere ai crediti diventa più difficile. Per cui le fasce di reddito che possono permettersi l’acquisto sono le economie con redditi di circa 100.000. CHF all’anno o i grandi ricchi. La fascia media, che si orienta su acquisti attorno ai 2,5 milioni oggi fa più fatica».
G.M.: «Sappiamo che per il segmento del lusso non sono cosi determinanti fattori come i Tassi Ipotecari o accedere al finanziamento bancario, questi clienti guardano come già detto soprattutto alla Location e ai dettagli sulla qualità ma solo se l’immobile risponde ai requisiti di esclusività. Essendo diminuita l’immigrazione di clienti che si rivolgono al lusso, gli interessati oggi sono più selettivi e rigorosi, selezionano appartamenti con spazi generosi e in posizione centrale dove la vista lago e la residenza di classe è privilegiata con superfici dai 100 ai 200 mq sempre con vista lago, le aree si restringono al centro di Lugano e alla prima collina di Lugano Castagnola. Abbiamo notato un costante interesse per le ville o case unifamiliari soprattutto in specifiche aree come Collina d’Oro o Castagnola. Il mercato ad oggi è chiaramente diviso in due parti: la città o i quartieri fortemente residenziali ed esclusivi a ridosso del centro con un costante interesse all’acquisto e prezzi stabili e le aree cosiddette fuori dagli agglomerati urbani che stanno subendo un calo della domanda e dei prezzi».
E.C.: «Nel segmento lusso la metratura più ricercata va dai 200/300 mq fino a picchi di 350/400 mq per alcuni appartamenti e attici collocati in location PRIME come esempio il centro città di Lugano, la Collina d’Oro, Porza, Castagnola, Ruvigliana sono alcuni esempi. Oramai gli appartamenti in stile prevalentemente moderno stanno crescendo notevolmente in termini di richiesta prendendo il posto di quelle ville imponenti con metrature infinite a volte anche in stile coloniale e/o mediterranee, parecchio diffuse anni 70/80. Non che non ci siano richieste di ville ma decisamente in misura più moderata rispetto agli appartamenti summenzionati».
F.S.: «Sicuramente le abitazioni unifamiliari e le ville nelle zone più rinomate come Montagnole e Collina d’Oro, proprio per la vicinanza rispetto a scuole internazionali; e poi Castagnola, perché è una località sempre quotata e comunque conosciuta anche da chi arriva dell’estero. Inoltre, saranno vincenti le strutture che avranno servizi ma anche privacy, caratteristiche oggi molto ricercate dallo straniero e non facili da trovare, visto che il nostro territorio è di dimensioni ridotte».
S.G.: «L’acquirente è sempre più attento alle performance energetiche dell’immobile e al risparmio delle spese nel lungo periodo; infatti negli ultimi tempi le ricerche si rivolgono perlopiù verso immobili di nuova o recente costruzione. Ricerca di immobili in citta e tipologie di oggetti piccoli come formula di investimento sono molto richiesti dal mercato delle locazioni quindi appetibili da investitori. Ultimamente notiamo una preferenza delle famiglie, che un tempo si orientavano ad appartamenti 4,5 locali, all’acquisto di tagli più grandi di almeno 5,5 locali. Le case unifamiliari in zone servite sono sempre una tipologia molto richiesta; se è necessaria una ristrutturazione i costi possono inizialmente spaventare l’eventuale interessato per questo è importante una consulenza professionale di un esperto che, nella fase finale di scelta, possa affiancare l’acquirente dandogli un supporto tecnico sulla ristrutturazione e rassicurandolo sull’investimento totale».
U.S.: «Nel corso degli ultimi abbiamo registrato un crescente interesse verso quelle residenze che presentano le migliori condizioni da un punto di vista di comfort abitativo, il che significa impianti moderni, dotazioni tecnologiche, spazi ampi e comodi, facilità di accesso. Gli edifici storici riscuotono interesse solo se hanno subito un radicale processo di rinnovamento e adeguamento. A soffrire sono soprattutto gli immobili degli anni ’60-’70 che, se non sono stati adeguatamente rinnovati, non sono più in grado di fare fronte alle esigenze della vita moderna».
Quali sono i principali rischi di natura economica, politica, fiscale, ecc. da scongiurare affinché questo mercato non subisca rallentamenti o stagnazione?
F.B.: «Innanzi tutto bisogna partire dalla politica. Bisogna capire Lugano cosa vuole diventare. Fino ad oggi i servizi bancari legati ad una politica fiscale ormai anacronistica hanno reso Lugano attrattiva, ma oggi tanti capitali sono partiti verso altre destinazioni e la qualità di vita non è più sufficiente a giustificare la propria residenza in Ticino. Ricordiamo che la gente ricca è anche abituata a certi standard e ad oggi Lugano, purtroppo, non è ancora una città all’altezza di altre città elvetiche concorrenti, vedi ad esempio Zurigo. Iniziative e idee ce ne sono, ma bisogna capire realmente cosa vuole fare la politica e in che direzione vuole andare».
G.M.: «Bisogna evitare di edificare immobili particolarmente costosi fuori dai centri urbani, in quanto il mercato locale non è disponibile a pagare i prezzi di 5 anni fa e i clienti stranieri non sono interessati a tali zone. Anche la politica deve saper valutare alcuni dati economici: nel 2017 in Ticino abbiamo venduto 500 milioni di Franchi in meno rispetto al 2016, ma sono aumentate il numero delle transazioni, quindi si acquistano oggetti a prezzi inferiori rispetto agli anni passati e molti clienti del lusso non trovando interessante il Canton Ticino fiscalmente hanno messo in vendita le loro case o addirittura sono partiti. Anche la Divisione delle contribuzioni ha notato che negli ultimi anni abbiamo registrato più contribuenti abbienti uscire dal Ticino rispetto a quelli che sono entrati. L’immigrazione internazionale è scesa in Svizzera da un saldo di circa 72.000 persone nel 2015 a meno di 65.000 nel 2017, in termini di comunità, sono diminuiti infatti Tedeschi, Italiani e Francesi, nostro bacino tipico di clienti medio alti. Vorrei poter mandare un semplice messaggio: il mondo cambia, le persone sono sempre in continuo movimento, non possiamo pensare che il Ticino possa restare inerte e non prevedere cambiamenti e importanti incentivi».
E.C.: «I rischi di natura economica sono ingenti perché questi immobili hanno un costo di realizzo importante e la dilatazione dei tempi di vendita degli stessi erode parecchio le risorse dell’imprenditore e la capacità di realizzo dell’operazione immobiliare, che pur vedrà il suo completamento ma con tempi molto lunghi, quindi economia che rallenta, flussi finanziari conseguentemente, calo del gettito fiscale ecc. I rischi di natura politica non riesco ad identificarli in modo diretto, comunque osserviamo la politica non totalmente pro attiva sul tema di riforme che incentivino il ritorno di clientela estera facoltosa in modo ancora importante, anche se un discreto ottimismo ha accolto il risultato del recente referendum sulle riforme fiscali. Questa staticità o tempi decisamente lunghi nel riprendere i ritmi necessari oggi in termini di cicli economici, influisce sulla volontà di intraprendere e imprendere da parte degli imprenditori che nonostante tutto sono sempre e per indole attivi nel trovare soluzioni e nuove idee vincenti.
Forse la politica non dovrebbe sottovalutare che dimenticarsi oltre che ridurre gli investimenti nel mondo immobiliare vuol dire anche di riflesso avere paesi che non rinnovano il loro parco immobili e che le iniziative di pregio e del lusso se ben concepite abbelliscono architettonicamente quartieri e zone delle città, in modo da attrarre turismo e nuovamente clientela estera. Di frequente trovo su riviste del settore città e Paesi esteri che lo fanno continuamente, realizzano nuovi e prestigiosi progetti di tipo sua residenziale che istituzionale attirando l’attenzione a livello internazionale. Viceversa, senza rinnovo le strutture e gli immobili evidentemente invecchiano, e dalla parte del turista o cliente estero sembra che il Paese sia fermo o non interessato ad abbellirsi ed innovarsi costantemente e questo è dannoso per il presente e il futuro».
F.S.: «Ci dovrebbe essere un messaggio positivo dalle istituzioni nei confronti di chi vuole trasferirsi e comprare in Svizzera, con una rivisitazione della LAFE che limita molto l’investimento da parte di stranieri per l’acquisto di abitazioni; quindi un’apertura per fare in modo che arrivino anche investimenti esteri, non solo per chi può comprare l’appartamento di vacanza ma anche solo per chi vuole investire, come succede in tanti altri Paesi. Ora si sta costruendo ma soprattutto da parte di investitori istituzionali, con il rischio di trovarci con tanti palazzi a reddito da riempire, ma con una popolazione locale che non sta crescendo molto. Tanti appartamenti sfitti non rappresentano sicuramente la situazione che ognuno di noi auspica».
S.G.: «Sicuramente è importante che la Svizzera continui ad essere attrattiva per tutti coloro che acquistano immobili di lusso. La qualità di vita, la sicurezza, i servizi e la posizione geografica rappresentano i valori per i quali molte persone decidono di trasferirsi nel nostro paese. Non intravvediamo particolari rischi, se non quelli legati ad un aumento dei tassi di interesse o a eventuali politiche fiscali che scoraggino l’acquisto da parte di potenziali clienti».
U.S.: «Bisogna sottolineare il fatto che in Svizzera manca quasi del tutto una adeguata consapevolezza di quanto il mercato del lusso sia importante per l’economia del nostro Paese. Addirittura mancano dettagliate analisi degli effetti che potrebbero derivare da una contrazione di questo mercato del lusso. Molto importante per i prossimi anni saranno le misure adottate a livello federale e cantonale per quanto riguarda la limitazione delle possibilità di acquisto di proprietà immobiliari da parte di clienti provenienti dall’estero. Per contro, giocano un ruolo positivo quelli che sono i tradizionali vantaggi offerti da questa regione: il clima, la natura rigogliosa, i laghi insieme alle montagne circostanti, hanno reso quest’area, da decenni, la meta principale per turisti e acquirenti provenienti dal Nord Europa. Inoltre, se si considerano la stabilità politica, legale e finanziaria, il basso livello di criminalità, l’eccellente sistema sanitario, le strutture e i servizi scolastici e pubblici di alto livello, il Ticino risulta ancora essere un posto ideale in cui vivere. Però come detto all’inizio, dipende tanto dalla consapevolezza della politica: vogliamo essere più Costa Smeralda, con un turismo lussuoso, o più Costa del Sol con un turismo più a buon mercato, o ancora più Silicon Valley con una industria highend modernissima? Bisogna definire una visione».
