Il mercato immobiliare svizzero continua a mostrare un andamento differenziato tra il comparto residenziale e quello commerciale. Nel terzo trimestre del 2026, gli affitti delle abitazioni e i prezzi delle case plurifamiliari registrano un’ulteriore crescita rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre il segmento degli uffici evidenzia una dinamica meno favorevole. È quanto emerge dalle ultime analisi di Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE), che fotografano un settore ancora sostenuto dalla domanda di abitazioni e da un’offerta che fatica a tenere il passo.
I dati confermano una tendenza ormai consolidata: trovare un appartamento in affitto continua a rappresentare una sfida in diverse aree del Paese e la pressione sui canoni si riflette anche nelle nuove condizioni contrattuali. Parallelamente, il comparto delle case plurifamiliari mantiene una dinamica positiva, con aumenti dei valori in tutte le regioni considerate dall’istituto di ricerca.
Mercato immobiliare: aumentano gli affitti delle abitazioni
Nel segmento residenziale, l’incremento dei canoni riguarda sia gli appartamenti di nuova costruzione sia quelli già esistenti. Su base annua, gli affitti dei nuovi contratti di locazione sono aumentati del 2,7% per le nuove costruzioni e dell’1,9% per gli appartamenti di vecchia costruzione.
Il confronto con il trimestre precedente conferma la tendenza al rialzo, seppure con variazioni più contenute: i canoni delle abitazioni di nuova costruzione sono cresciuti dell’1%, mentre quelli degli appartamenti meno recenti hanno registrato un incremento dello 0,5%.
Un elemento significativo riguarda l’estensione geografica del fenomeno. Tutte le otto regioni individuate da FPRE presentano infatti una crescita degli affitti di mercato rispetto al terzo trimestre del 2025. Non si tratta quindi di una dinamica circoscritta ad alcuni centri urbani o alle aree economicamente più attrattive, ma di una tendenza che interessa l’intero territorio nazionale.
Gli aumenti più consistenti si concentrano nella regione alpina e nella Svizzera meridionale. Per gli appartamenti di nuova costruzione, la prima registra un incremento del 4,9%, mentre la seconda raggiunge il 4,1%. Anche nel comparto degli immobili meno recenti queste due regioni occupano le prime posizioni, con aumenti rispettivamente del 3,5% e del 3,3%.
Per il Ticino, inserito nell’area della Svizzera meridionale considerata nell’analisi, il dato merita attenzione. La crescita dei canoni si inserisce in un contesto nel quale la disponibilità di abitazioni in locazione e l’accessibilità economica rappresentano temi rilevanti per le famiglie, i lavoratori e chi si trasferisce nel Cantone. I dati regionali, tuttavia, non consentono di distinguere l’andamento dei singoli mercati comunali o cantonali.
Case plurifamiliari, valori in aumento in tutte le regioni
La seconda indicazione significativa riguarda il mercato degli immobili residenziali destinati alla locazione. Nel terzo trimestre del 2026, i prezzi delle case plurifamiliari in Svizzera risultano superiori del 7,9% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Anche il confronto con il trimestre precedente evidenzia un andamento positivo, con un aumento dell’1,3%. La crescita interessa tutte le otto regioni FPRE, confermando la solidità del comparto.
Gli incrementi maggiori su base annua si registrano ancora una volta nella regione alpina, dove i prezzi aumentano del 9,8%. Seguono l’Altipiano e la Svizzera orientale, entrambi con una variazione positiva dell’8,7%.
L’andamento dei prezzi delle case plurifamiliari è strettamente collegato alle prospettive di rendimento degli investimenti immobiliari e alla domanda di abitazioni in affitto. In un mercato caratterizzato da una disponibilità limitata di alloggi, gli immobili residenziali destinati alla locazione continuano a rappresentare un comparto di interesse per gli investitori.
La crescita dei valori, tuttavia, non si traduce automaticamente in un miglioramento delle condizioni per chi cerca casa. L’aumento dei prezzi degli immobili e quello dei canoni di locazione sono due fenomeni distinti, ma possono concorrere a rendere più difficile l’accesso al mercato abitativo, soprattutto nelle aree dove la domanda è particolarmente elevata.
Uffici, il mercato mostra segnali di rallentamento
Diversa è la situazione degli immobili a uso ufficio, per i quali le rilevazioni di FPRE indicano una dinamica meno favorevole.
Nel terzo trimestre del 2026, gli affitti di mercato delle superfici destinate a ufficio sono diminuiti del 2,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche il confronto trimestrale evidenzia una contrazione, pari allo 0,9%.
I valori di mercato degli immobili ad uso ufficio mostrano invece una sostanziale tenuta nel confronto annuale, con un incremento dello 0,7%. Rispetto al secondo trimestre del 2026 si registra tuttavia una flessione dello 0,6%.
La distanza tra l’andamento del comparto residenziale e quello commerciale appare quindi evidente. Mentre gli alloggi continuano a beneficiare di una domanda sostenuta, gli spazi destinati alle attività professionali e aziendali devono confrontarsi con condizioni meno favorevoli.
La riduzione degli affitti può essere letta anche alla luce delle trasformazioni che interessano il mondo del lavoro e dell’organizzazione degli spazi aziendali. La domanda di superfici a uso ufficio non presenta necessariamente le stesse caratteristiche di quella abitativa e risente maggiormente delle scelte delle imprese, della localizzazione degli immobili e della qualità degli edifici disponibili.
Le prospettive per il mercato immobiliare nel 2026
Le previsioni formulate da Fahrländer Partner Raumentwicklung indicano che, nel corso del 2026, gli affitti delle abitazioni e i valori di mercato delle case plurifamiliari dovrebbero continuare ad aumentare.
Per il comparto residenziale, i principali fattori di sostegno restano l’elevata domanda di appartamenti in locazione e la disponibilità limitata di nuove abitazioni. Una combinazione che, secondo FPRE, dovrebbe continuare a esercitare una pressione al rialzo sui canoni anche nei prossimi mesi.
Il quadro non appare invece altrettanto dinamico per gli immobili a uso ufficio. Le prospettive indicano condizioni complessivamente stabili, ma con differenze significative in funzione della localizzazione e delle caratteristiche degli edifici.
In particolare, le ubicazioni periferiche e gli immobili più datati potrebbero continuare a incontrare maggiori difficoltà. La qualità degli spazi, la posizione e la capacità di rispondere alle esigenze delle aziende diventano quindi elementi determinanti per mantenere l’attrattività degli immobili commerciali.
Un mercato a due velocità
Le rilevazioni del terzo trimestre restituiscono l’immagine di un settore immobiliare svizzero caratterizzato da dinamiche differenti. Da una parte, il comparto abitativo continua a registrare aumenti sia nei canoni di locazione sia nei valori degli immobili residenziali. Dall’altra, quello degli uffici mostra una maggiore fragilità, soprattutto sul fronte degli affitti.
Per il Ticino, il dato relativo alla Svizzera meridionale rappresenta un riferimento utile per comprendere l’evoluzione del mercato regionale, pur senza sostituire un’analisi specifica del territorio cantonale. L’aumento dei canoni, in particolare, conferma quanto il tema dell’offerta abitativa resti centrale anche in una fase nella quale il mercato immobiliare continua a mostrare segnali di crescita.
Le prospettive di FPRE indicano che la pressione sul comparto residenziale non dovrebbe attenuarsi rapidamente. La disponibilità di nuove abitazioni e la capacità dell’offerta di rispondere alla domanda saranno dunque fattori determinanti per l’evoluzione dei prezzi e degli affitti nei prossimi trimestri.
