Il settore bancario intende fornire un contributo rapido ed efficace per garantire ulteriormente la stabilità dei mercati nel settore degli immobili da rendita immobiliare e quindi contribuire alla stabilità dei mercati finanziari.  L’autoregolamentazione aggiornata entrerà in vigore il 1° gennaio 2020. Nei finanziamenti ipotecari di immobili da rendita ipotecaria la quota minima di mezzi propri sul valore del credito ipotecario è ora pari al 25% (invece del 10%). Una eventuale differenza tra un maggiore prezzo di acquisto ed un minore valore del credito ipotecario deve essere finanziata completamente con mezzi propri («Principio del minor valore»). Per gli immobili da rendita immobiliare il debito ipotecario deve essere ora ammortizzato per due terzi del valore del credito ipotecario dell’immobile entro un massimo di 10 anni (invece di 15 anni). La focalizzazione sulla riduzione della quota del debito ipotecario e su un’abbreviazione della durata dell’ammortizzazione si basa, secondo l’ASB, su strumenti consolidati e idonei a fornire un contributo mirato ed efficace per un’ulteriore stabilizzazione del mercato immobiliare ed ipotecario.

Hanno partecipato all’inchiesta:

Rosario Ruscitti (R.R.), Membro di Comitato dell’Associazione svizzera valutatori immobiliari (SIV)

Davide Pianca (D.P.), esperto in gestione immobiliare, Besfid e Pianca Immobiliare SA.

Giovanni Mastroddi (G.M.), Titolare di MG Immobiliare SA

Mauro Pedrazzetti (M.P.), Vice Presidente Direzione Generale, Responsabile Divisione Crediti e Finanza di BPS (Suisse) SA

Sabina Gatto (S.G.), Titolare di SIT Immobiliare SA

Gabriele Zanzi (G.Z), Membro di Direzione di BancaStato

Qual è il suo giudizio su questa decisione presa dall’ABS e approvata dalla FINMA?  

R.R.: «Va sottolineato che l’ASB ha avanzato queste proposte su pressione della FINMA, che lo scorso aprile ha minacciato di portare in Consiglio Federale un’ordinanza per stringere le viti qualora gli attori del mercato non avessero agito autonomamente. L’ASB è stata quindi “costretta” a mettersi al tavolo delle trattative con la FINMA al fine di trovare una soluzione che andasse bene a tutte le parti. La via dell’autoregolamentazione come standard minimo ha avuto la preferenza rispetto all’inasprimento dell’Ordinanza sui fondi propri. D’altro canto le argomentazioni della FINMA sono molto chiare e si basano su dati inconfutabili. In effetti il volume dei crediti ipotecari in Svizzera ha superato la quota di mille miliardi di franchi. Si tratta di un volume che supera ampiamente il PIL totale della Svizzera in un anno pari a ca. 690 miliardi di franchi. Negli ultimi sei anni il volume ipotecario è cresciuto di più del 20% mentre negli ultimi 15 anni è addirittura raddoppiato. A seguito dell’indebitamento ipotecario la Svizzera è oggi uno dei paesi al mondo con il più alto livello d’indebitamento delle famiglie in rapporto al PIL. L’attuale ascesa dei prezzi è inoltre accompagnata da un tasso record di alloggi sfitti. Alla luce di questa situazione la FINMA ha ritenuto necessarie ulteriori misure per contrastare il surriscaldamento del mercato degli immobili a reddito.
Tuttavia tale situazione è difficilmente influenzabile in quanto in regime di tassi d’interessi negativi gli attori del mercato (le banche, i privati, gli istituzionali) cercano alternative valide per i propri investimenti. Il mercato ipotecario e immobiliare risulta pertanto ancora essere un investimento sicuro che produce redditi costanti.
Va anche detto che le banche, dopo le perdite subite a fine anni ’80, hanno appreso a non commettere gli stessi errori. Per ottenere oggi un finanziamento dell’80% l’immobile a reddito deve essere autoportante quindi i canoni locativi netti devono coprire i costi calcolatori (5% di interesse, 1% di ammortamento e 1% di spese di manutenzione); se non è il caso ed in assenza di ulteriori garanzie la banca riduce automaticamente il valore d’anticipo al di sotto dell’80%. In un certo senso il mercato si era già autoregolato prima della decisione della FINMA».

D.P.: «Si tratta senza dubbio di un intervento che vuole evitare il surriscaldamento del mercato immobiliare dovuto al perdurare dei tassi di interessi ipotecari ai minimi storici. Gli istituzionali (casse pensioni – assicurazioni e banche) si vedono obbligati ad impiegare la liquidità che confluisce dagli assicurati e dai clienti sui loro conti correnti e questo per evitare di pagare la penale del 0.75% sui loro depositi (tasso negativo). Questo comporta per questi attori, quale unica alternativa visto il rendimento nullo delle obbligazioni e l’incertezza della borsa, ad investire nel mercato immobiliare. L’inasprimento della concessione di crediti e l’ammortamento dell’ipoteca di secondo grado in 10 anni, avrà sicuramente il suo effetto, specialmente per gli investitori privati.
Il mio giudizio è che questi interventi regolatori da parte dello Stato non fanno altro che mitigare il normale andamento di un’economia di libero mercato dove solo la domanda e l’offerta dovrebbero regolare il comportamento degli attori. Per questo nel passato le crisi edilizie e i momenti di euforia venivano corretti dall’andamento del mercato. Queste correzioni lasciavano qualche segno, ma permettevano di riprendere le attività economiche in maniera sana».

G.M.: «La decisione presa e approvata dagli organi di controllo arriva dopo un lungo periodo di monitoraggio del mercato immobiliare e non solo. Dopo aver “sgonfiato” la bolla immobiliare sulle compravendite nel 2014, ora visto il surriscaldamento del mercato immobiliare degli affitti e l’eccessivo indebitamento ipotecario che è cresciuto del 100% negli ultimi 15 anni, tale decisione andava presa con il fine di servire come effetto frenante sulla domanda dei grandi crediti ipotecari destinati agli investimenti a reddito; questo incide solo parzialmente sul Mercato nel suo insieme, non prevedendo le case unifamiliari e appartamenti non abitati dai proprietari denominati buy to let.
Ci tengo a sottolineare che l’elevato tasso di indebitamento ipotecario, pari a 1000 miliardi è fonte di preoccupazione e rende vulnerabile l’economia nazionale e complici potenziali squilibri sui mercati finanziari ed un forte rallentamento dei consumi accentuerebbe scenari che è meglio contrastare ed evitare».

M.P.: «L’Associazione Svizzera dei Banchieri (ASB) è un’associazione di categoria sempre attenta alle dinamiche che intervengono nel settore bancario svizzero ma anche in quello internazionale, per valutare convenientemente quali siano gli eventuali aspetti che possano influenzare il nostro mercato domestico. In questo senso si comporta in modo molto diligente nell’espletare il proprio compito di referente delle idee, delle convinzioni, delle volontà e delle esigenze dei propri associati.
In questo ampio ambito assume anche il ruolo di coordinatore dei vari gruppi di lavoro attivi nella trattazione di innumerevoli temi che coinvolgono il settore bancario e finanziario svizzero, nonché quello – peraltro di fondamentale importanza – di principale interlocutore dei nostri Organi regolatori che stimolano frequentemente gli attori del settore bancario con temi prevalentemente orientati all’efficacia dei controlli interni, alla prudenza e alla regolamentazione secondo i disposti della cosiddetta Best Practice.
La FINMA non si sottrae certo al compito di trasmettere i suoi messaggi così indirizzati e in quest’attività predilige il confronto con i suoi interlocutori affinché questi ultimi giungano essi stessi alle conclusioni, in prevalenza operative, che siano frutto di un consenso bilaterale e non impositivo. In sostanza l’Organo Regolatore auspica – e si adopera in tal senso – che vi sia possibilmente sempre un’autoregolamentazione della controparte.
Nella fattispecie l’ASB, tramite un gruppo di lavoro permanente – di cui personalmente ho la felice opportunità di essere parte – che si è dedicato al tema per un lasso di tempo relativamente importante, ha proposto le nuove regole summenzionate alla FINMA, che le ha accettate.
Dette norme si indirizzano chiaramente verso un inasprimento delle condizioni di accesso al finanziamento. I motivi di questa decisione vanno ricercati prevalentemente in quanto avvenuto negli ultimi anni nel mercato immobiliare svizzero: si è costruito tanto e l’attività immobiliare sta tuttora avanzando a ritmi elevati su tutto il territorio elvetico, al di là di un poco marcato rallentamento denotatosi negli ultimi 12-18 mesi particolarmente in qualche regione.
L’offerta di immobili in vendita e, a tutt’oggi, specialmente in locazione, ha subito vertiginosi rialzi. Per quanto riguarda, nella fattispecie, il mercato immobiliare a reddito, il fenomeno ha prodotto in molte regioni della Svizzera una sovrabbondanza di offerta di unità in locazione, livello ritenuto eccessivo, atto a destabilizzare e a squilibrare il mercato immobiliare.
Si è pertanto deciso di intervenire n sostanziale accordo con l’Organo Regolatore e le misure decise che entreranno in vigore a partire da inizio 2020 non possono che essere salutate positivamente da tutti gli operativi che mettono a disposizione finanziamenti a favore di professionisti operanti nel mercato immobiliare (i cosiddetti immobiliaristi) e di privati che desiderano per lo più investire nel mattone, ritenuto sicuro, piuttosto che nei mercati mobiliari, considerati oggi meno certi e stabili. Personalmente non posso che concordare con la messa in vigore a breve di queste misure, dato quanto avvenuto nel mercato immobiliare svizzero in questi ultimi tempi, tutto esplicitamente sotto i nostri occhi».

S.G.: «Sicuramente è un restringimento che andrà a colpire l’investitore medio. Chi sarà interessato all’acquisito di palazzi a reddito, che fino ad oggi è sempre stata considerata leva finanziaria con le banche, farà più fatica o meglio si tratterà di un acquisto più ponderato. Io credo che le banche, visto il forte indebitamento, cerchino o stiano cercando di correre ai ripari e questo è il primo di una serie di interventi di autodisciplina intrapresi. Non credo pero che questo sia sinonimo di equilibrio o sia un ostacolo per gli investitori più “floridi di liquidita” nello specifico, è ciò che stiamo assistendo da parte di investitori istituzionali quali le casse pensioni, fondi di investimento o assicurazioni».

G.Z.: «Il nostro giudizio è positivo, anche se questa misura non avrà degli effetti diretti sugli investitori istituzionali che attualmente sono tra gli importanti attori del mercato. L’autoregolamentazione svolge un ruolo cardine nelle attività degli istituti bancari elvetici e il suo scopo è quello di rendere stabili e durevoli i vari mercati di riferimento. Il settore immobiliare sta attraversando un periodo caratterizzato da tassi di riferimento negativi che inducono molti attori, specie quelli istituzionali, a immettere molta liquidità nel mattone. Ciò, insieme ad altri fattori, ha portato all’aumento del tasso di abitazioni vuote e ciò vale specialmente per le abitazioni in affitto, che a livello svizzero sono aumentate – da giugno 2018 a giugno 2019 – del 5,2% mentre per quelle in vendita il dato mostra un miglioramento (-0,6%). In Ticino queste evoluzioni sono ancora più accentuate: le abitazioni vuote in affitto sono cresciute del 18,5%, mentre quelle in vendita sono arretrate dell’1,9%. Tali andamenti indicano chiaramente che l’intervento dell’ASB è appropriato con l’attuale situazione del settore sia a livello svizzero sia a livello ticinese».

 

Quali conseguenze ritiene che si potranno registrare, a breve e medio termine, sull’andamento del mercato immobiliare ticinese?  

R.R.: «Il mercato immobiliare ticinese sta vivendo un momento di disequilibrio in quanto l’offerta supera ampiamente la domanda. Ci troviamo oggi in una situazione mai vissuta prima con circa 5’000 appartamenti sfitti. L’arrivo negli ultimi anni sul mercato immobiliare ticinese degli investitori istituzionali ha chiaramente peggiorato la situazione creando una chiara concorrenza tra investitore istituzionale e privato. Oggi l’inquilino ha la possibilità di spostarsi in un appartamento di nuova costruzione allo stesso canone (o addirittura inferiore) di quello in cui si trova. Soprattutto immobili costruiti negli anni 2000, quindi che non necessitano di interventi di rinnovamento, soffrono di questa paradossale situazione mentre immobili più vetusti (anni 70-80) restano ancora appetibili in considerazione di canoni locativi più contenuti e probabilmente di una location migliore.
L’intervento della FINMA penalizza unicamente l’investitore privato che deve ricorrere al finanziamento bancario per investire nel settore immobiliare. L’investitore istituzionale non è toccato dalla misura e, considerata la necessità di trovare investimenti redditizi, continuerà ad investire nel mercato immobiliare. Chiaramente ogni investimento è soggetto alla regola rischio/rendimento, quindi probabilmente gli attori istituzionali investiranno sempre meno in Ticino preferendo location con rendimenti inferiori e rischi contenuti.

D.P.: «Per il mercato ticinese, se ne comincia a percepire gli effetti, ci sarà una sovrapproduzione di appartamenti in condominio e di stabili di reddito. Si può dire che oltre al danno anche la beffa in quanto la sovrapproduzione è per una buona parte dovuta ad investimenti di grossi istituzionali che si finanziano solo con capitale proprio e si accontentano di redditi minimi. Ecco dunque che le misure dall’ABS e dalla Finma andranno a colpire solo gli investitori privati.
Il mercato ticinese è dunque invaso da costruzioni nuove per le quali, complice il tasso di interesse ipotecario ai minimi storici, verranno applicate delle pigioni al di sotto dell’attuale prezzo di mercato, abbassando conseguentemente il prezzo degli affitti. Se da una parte questo effetto potrà aiutare la popolazione, dall’altra metterà in difficoltà i proprietari di abitazioni costruite negli anni 70/80 del secolo scorso. Oggi, complice la strategia 2050 atta ad azzerare il CO2, chi possiede un vecchio immobile dovrà investire pesantemente per ottemperare le norme che si vedono all’orizzonte e atte a proteggere l’ambiente, oltre al rinnovo affinché il proprio immobile sia attrattivo e competitivo con i nuovi.
Potrebbero invece crearsi opportunità interessanti per l’acquisto di un appartamento in condominio, ma anche qui la Finma ha messo dei paletti che limitano per i privati (a mio parere giustamente) l’accesso ai propri fondi della Cassa pensione e il calcolo della sostenibilità del debito con un tasso di capitalizzazione a quasi il 7%. Nel Ticino l’emigrazione abitativa supera l’immigrazione, a questo va aggiunto che i nostri vicini Italiani da acquirenti si sono trasformati in venditori. Il tutto condito, come predetto, da una sovrapproduzione.
Cosa aspettarsi? Difficile dirlo, esistono pure delle opportunità e la crisi della vicina penisola potrebbe mitigare gli effetti nefasti in arrivo. Periodi difficili durante i quali bisognerà agire senza lasciarsi tentare dai tassi d’interesse ipotecario così bassi; ciononostante approfittare delle opportunità che si individueranno sul mercato, i prestiti vanno restituiti ed il tasso ipotecario, a questo punto, a medio lungo termine, non potrà che crescere».

G.M.: «La decisione ha il fine di calmierare la domanda delle ipoteche per grandi investimenti e di conseguenza chi costruirà per mettere a reddito palazzi importanti dovrà aver previsto l’adeguato ammortamento e investimento di capitale proprio. Costruendo meno appartamenti destinati all’ affitto, come conseguenza, in Ticino vedremo rallentare l’elevato tasso di sfitto ed un più equo canone di locazione tra nuove proprietà e palazzi non recenti, adeguando la domanda alla effettiva offerta di alloggi»

M.P.: «Fermo restando il fatto che, come già accennato nella risposta precedente, nella maggior parte delle regioni svizzere il fenomeno dell’attività immobiliare, ritenuta eccessiva, si è particolarmente notata ed è stata contrassegnata da importanti eccessi, stimo che le conseguenze dell’introduzione delle due misure citate avranno grosso modo le medesime conseguenze nella gran parte dei Cantoni e Comuni della Svizzera, sostanzialmente in tutte e tre le regioni linguistiche.
Anche il Ticino non dovrebbe scostarsi da questi generici effetti, che andrò ora a menzionare, dato che nel nostro Cantone l’attività edile è stata molto intensa, come, peraltro, lo è tuttora.
Specialmente il dover immettere mezzi propri più importanti potrà condizionare la propensione e, conseguentemente, la decisione di costruire e /o di acquistare.
Ciò con tutta probabilità segnerà già anche nel breve termine una riduzione delle operazioni immobiliari orientate all’investimento per ottenere reddito.
Chi ne subirà immediate conseguenze saranno gli attori abituati ad operare con relativamente pochi mezzi propri, usufruendo di leve iperboliche (ogni tanto anche in contrapposizione ai requisiti minimi e in deroga ai criteri per i finanziamenti ipotecari già in vigore tramite regole fissate in passato dall’ASB) e con finanziamenti a basso costo, cavalcando l’onda dei tassi debitori molto favorevoli, che istituti bancari esageratamente aggressivi hanno concesso (e concedono tuttora) a livelli da supermercato o, meglio, da ipermercato.
In Ticino gli operatori di questo tipo non sono pochi; pertanto il rallentamento dell’attività potrebbe anche rimarcarsi in modo accentuato, causando, più nel medio termine, effetti negativi sul mercato delle costruzioni e conseguentemente sul mercato del lavoro per gli attori operanti in questo settore».

S.G.: «Nessuna modifica sostanziale, credo che gli investitori con un patrimonio importante, dato gli interessi negativi già applicati da alcune banche continueranno, gli investimenti sul mattone, questo a scapito  forse del piccolo-medio investitore, come accennavo prima.

G.Z.: «Le nuove disposizioni avranno certamente un effetto mitigante per i crediti ipotecari concessi dagli istituti bancari nell’ambito degli stabili residenziali a reddito. Tuttavia, le misure non potranno essere direttamente incisive per quanto riguarda le costruzioni erette da attori istituzionali quali pensioni e assicurazioni: realtà che dispongono di ingente liquidità, che difficilmente trovano alternative sicure e redditizie al mattone e che di norma non richiedono crediti ipotecari. Tuttavia, è lecito e plausibile presupporre che le misure che entreranno in vigore nel 2020 concorreranno a ridurre la crescita del parco abitativo e ciò consentirà di calmierare il settore: per la Svizzera e per il Ticino i benefici saranno dunque senza dubbio positivi. Vi è anche da aggiungere che attualmente, almeno nel nostro Cantone, le condizioni di mercato – che vedono un movimento laterale dei prezzi e in alcuni casi degli assestamenti – fanno già attendere un ridimensionamento delle attività edilizie».

 

Quale altre misure ritiene che andrebbero adottate per garantire una crescita equilibrata del settore?

R.R.: «Il mercato immobiliare, come ogni mercato, tende al proprio equilibrio. Parlare oggi di crescita equilibrata risulta rischioso. In assenza di nuovi elementi la tendenza dei canoni locativi e dei prezzi degli immobili in Ticino rimane verso il basso. Da qualche tempo i professionisti del settore si domandano se – al fine di cercare di favorire un equilibrio del mercato – non sia necessario intervenire e inasprire le regolamentazioni relative agli investimenti degli attori istituzionali, in particolar modo delle casse pensioni e delle assicurazioni. La posta in gioco è alta, stiamo parlando anche dei nostri risparmi, i risparmi del secondo pilastro di ogni dipendente, che al momento gli investitori istituzionali gestiscono in autonomia. Il punto cruciale rimane l’evoluzione futura dei tassi d’interesse. Anche se oggi risulta poco probabile, un aumento repentino dei tassi d’interesse potrebbe avere conseguenze drammatiche sul valore degli immobili e di conseguenza sul futuro della nostra previdenza».  

D.P.: «Difficile dire quali misure adottare. Come precedentemente detto sarebbe ideale mantenere i propri immobili in salute ed investire in maniera tale che restino attrattivi, non indebitarsi più del necessario se non si è professionisti, ricordarsi che il debito va restituito e che i tassi ipotecari potranno salire, progettare e costruire appoggiandosi ai professionisti del settore per evitare investimenti non idonei al mercato. Tra gli interventi dello Stato sarebbe utile mitigare la LAFE (Legge per l’acquisto di fondi da parte di stranieri), abolire il reddito locativo e incentivare un turismo di qualità. Il discorso sarebbe lungo».

G.M.: «Uno dei fattori ad oggi che influenzano negativamente il settore immobiliare ed anche il comparto del commercio in generale è la scarsa crescita demografica che dopo anni di sviluppo sta segnando tassi negativi, senza nessuna azione rivolta a richiamare in Ticino classi sociali che intendono installare la nuova Residenza. Oltre all’ormai noto tasto dolente delle tasse eccessive sul ceto medio e medio alto che ha visto molti Residenti Ticinesi e Residenti ex-stranieri trasferirsi altrove per cercare un trattamento meno oneroso e più equo. Su questi 2 fattori credo che la classe politica debba chinarsi seriamente per adottare misure concrete, rapide e facilmente comprensibili».

M.P.: «Nel nostro sistema economico reputo in generale auspicabile fare in modo che il mercato si adatti e si assesti con i propri mezzi e la propria naturale autoregolamentazione. In questo contesto, la miglior variante è che il settore immobiliare trovi da sé il corretto equilibrio tra domanda e offerta, premessa naturalmente una continua sorveglianza da parte dei regolatori e degli attori del mercato specifico, onde evitare l’eventuale manifestarsi di effetti / realtà ritenuti anomali e pertanto soggetti a modifiche / correzioni tramite interventi, che, di regola, in questo ambito sono per lo più di tipo normativo.
Le misure adottate potrebbero pertanto essere – almeno momentaneamente – sufficienti a correggere gli eccessi rilevati, contribuendo ad assestare convenientemente il mercato immobiliare indigeno.
Senza dubbio un fattore che potrebbe definitivamente risolvere la situazione e ovviare a sostanziali futuri pericoli di squilibri di questo – come di altri – mercato, sarebbe la correzione al rialzo dei tassi di mercato dei capitali (mi limito in questo frangente al giudizio sul franco svizzero): da questi livelli attuali, decisamente in territorio (molto) negativo, andrebbero infatti riposizionati chiaramente sopra lo zero.
Questa misura – correzione peraltro fortemente auspicata dagli Istituti di credito svizzeri, cui si associa palesemente anche il sottoscritto – dovrebbe, e potrebbe, essere attuata unicamente dai nostri Organi regolatori. La stessa contribuirebbe definitivamente a impedire le possibili ulteriori manifestazioni di questi squilibri causati dall’eccesso di attività edilizia, rispettivamente, potrebbe eliminarli definitivamente».

S.G.: «Dipende molto da cosa intendiamo per crescita equilibrata. Dal lato delle promozioni immobiliari credo che l’aumento del numero di edificazioni sul territorio, porti sicuramente scegliere l’acquisto di PPP da parte della clientela locale, che viene  preferito rispetto alla locazione, visto l’equilibrio dei prezzi di vendita, i tassi attuali e nuovi confort abitativi. La scelta dell’acquisto è avvalorata anche dall’evidente spopolamento degli immobili più vetusti degli anni 50/60, che non vengono rimodernati, per essere corrispondenti ai canoni di locazione attuali.
Quello che dovremmo ce4rcare di è come possiamo incrementare la richiesta per occupare gli immobili oggi disponibili sul territorio, ma qui credo sia un lavoro importante da fare per rendere ancora più attrattivo il nostro cantone anche fiscalmente.
Infine siamo noi, quali attori sul territorio, ad andare a incrementare la crescita nel settore immobiliare nell’ ambito di intermediazione, in quanto stiamo già vivendo una selezione naturale: chi ha competenze ed è un professionista nel settore sta già apportando valore alla categoria dei Fiduciari immobiliari e soprattutto fa la differenza con il Cliente».

G.Z.: «La grande lezione della crisi immobiliare e bancaria degli anni Novanta fu proprio quella legata al monitoraggio dell’andamento del settore. La sorveglianza, rispetto al passato, si è inasprita e di fronte al fervore edilizio degli anni che ci lasciamo alle spalle le autorità hanno introdotto specifiche disposizioni come i cuscinetti anticiclici. Gli stessi istituti, proprio per il tramite dell’autoregolamentazione, hanno inasprito i criteri di concessione delle ipoteche e adottato valutazioni di rischio più efficaci. Tali misure hanno già garantito una crescita “controllata” nel contesto della politica monetaria fortemente espansionistica decretata dalla Banca Nazionale Svizzera. Le misure che entreranno in vigore a gennaio 2020 rientrano nel solco di una politica pensata e applicata per il bene di tutti gli attori coinvolti».