La pandemia da COVID-19 ha rimesso in moto il mercato svizzero degli alloggi. Oltre a un’inversione di tendenza nella quota di sfitti, si possono osservare interessanti spostamenti della domanda. La pandemia ha reso meno attraenti le costose abitazioni nei centri, mentre è aumentata la domanda di appartamenti di grandi dimensioni nei comuni di agglomerato. L’edilizia è uscita dalla crisi del coronavirus senza gravi danni ed è ora di nuovo fase di ripresa. 

Negli ultimi mesi alcuni attenti osservatori del mercato hanno intuito una possibile inversione di tendenza per le mancate locazioni. Le domande di costruzione hanno già da tempo annunciato una perdita di dinamismo nella realizzazione di alloggi in affitto, a causa di una maggiore prudenza da parte degli investitori e della scarsa disponibilità di terreni edificabili. Tuttavia la portata dell’inversione di tendenza è sorprendente. 

Meno appartamenti sfitti

Dopo una lunga fase di crescita inarrestabile della quota di sfitti, al 1° giugno 2021 l’indice delle disponibilità abitative è tornato per la prima volta a calare, passando dall’1,72 all’1,54 per cento. Con gli attuali 71 365 appartamenti sfitti, la riduzione è stata di quasi 7500 unità. Mentre ci si aspettava il calo delle superfici disponibili nella proprietà abitativa (1900 abitazioni), con un indice di abitazioni vacanti che ha raggiunto un livello di poco inferiore allo 0,5 per cento per le case unifamiliari come per gli appartamenti in condominio, stupisce la forte riduzione delle disponibilità di appartamenti in affitto (5500 abitazioni). Il calo della quota di abitazioni sfitte al di sotto del 2,5 per cento è il risultato di una domanda molto sostenuta di alloggi in affitto e di una contrazione dell’attività edilizia, accentuata dagli effetti eccezionali della pandemia.

Effetto pandemia sul mercato immobiliare

Questo sorprendente fenomeno è ascrivibile a un duplice effetto della pandemia. Infatti, la crisi del COVID-19 ha prodotto nel 2020 un aumento del saldo migratorio (svizzeri compresi) di oltre 13 000 persone, in quanto soprattutto chi intendeva emigrare ha spesso deciso di rimanere in Svizzera durante la crisi per via della situazione relativamente migliore del mercato del lavoro. Anche il lato dell’offerta ha con ogni probabilità contribuito in misura significativa alla marcata riduzione di superfici disponibili. Le misure di protezione contro il coronavirus e i problemi di approvvigionamento dei materiali edili hanno portato infatti a ritardi nella realizzazione di alloggi. In tal senso la pandemia ha rafforzato il rallentamento dell’edilizia abitativa che si era già annunciato. Negli ultimi due anni gli appartamenti in affitto per i quali sono state concesse licenze edilizie sono stati il 5 per cento in meno rispetto ai due anni precedenti, mentre gli appartamenti per i quali è stata presentata una domanda di costruzione sono addirittura diminuiti del 18 per cento. Per effetto della pandemia le mancate locazioni sono diminuite soprattutto fuori dai centri e per gli alloggi di grandi dimensioni.

Il mercato immobiliare si muove

Le restrizioni dovute alla pandemia hanno penalizzato notevolmente i grandi centri in termini di attrattività. Non stupisce dunque che meno economie domestiche abbiano deciso di trasferirsi in un centro urbano. Per qualcuno la decisione è stata forse solo rinviata a quando la vita nei centri sarà tornata completamente alla normalità. Secondo non poche economie domestiche i cambiamenti legati alla pandemia hanno tuttavia carattere permanente – ad esempio un maggiore ricorso all’home office – e lo scorso anno molti hanno perciò voltato le spalle alla città. Anche all’interno delle città si osserva un numero più elevato di traslochi. Molte economie domestiche pare ne abbiano approfittato per ottimizzare la propria situazione abitativa, trasferendosi all’interno della stessa città o abbandonando il loro pied-à-terre. Questo spiega forse un insolito fenomeno: soprattutto nei centri le offerte di appartamenti in affitto sono ancora aumentate, mentre la durata delle inserzioni è rimasta invariata o si è addirittura ridotta. 

L’attività edilizia dopo la pandemia

L’edilizia è riuscita a limitare i danni provocati dalla pandemia ed è ora in fase di ripresa. Anche se l’attività di costruzione non è ancora tornata ai livelli pre-crisi, il trend induce all’ottimismo. Soprattutto nell’edilizia residenziale e commerciale, i fitti libri delle commesse fanno sperare in un protrarsi della fase positiva. A medio termine l’andamento delle licenze indica tuttavia una scarsità di impulsi sul fronte delle opere edilizie. Da circa tre anni l’attività di costruzione di appartamenti in affitto evidenzia un calo tendenziale. Altri settori, come la costruzione di ospedali o di centri di dati, così come le opere di ristrutturazione e risanamento, in crescita, fanno invece da contrappeso. Oltre alla flessione nell’attività di pianificazione di appartamenti in affitto, la scarsità di alcuni importanti materiali edili continua a rappresentare il maggiore fattore di rischio per l’edilizia. Le lacune nella catena di approvvigionamento provocano una carenza di materiali edili e si riflettono nell’aumento dei prezzi di costruzione e in possibili ritardi nei lavori. La grande sfida per le imprese è quella di trasferire i costi aggiuntivi ai committenti nonostante la forte concorrenza, al fine di evitare un’ulteriore erosione dei margini di guadagno già esigui. 

Lo studio in versione integrale è qui.

Fonti:
Ufficio federale di statistica, Credit Suisse