Dopo una serie di anni molto positivi si è interrotta la crescita dei prezzi nel settore della proprietà immobiliare; ma, nonostante un calo dei prezzi, il segmento della proprietà sembra viaggiare su binari tranquilli. A differenza degli altri mercati, non si osserva né si prevede un’eccedenza dell’offerta. I promotori della proprietà abitativa si sono resi conto tempestivamente che i prezzi elevati, in combinazione con l’inasprimento dei requisiti di finanziamento, erano destinati a tagliare e in parte deviare la domanda.
Tuttavia anche nel caso della proprietà abitativa, il contesto di mercato diventa più difficile nonostante il modesto ampliamento dell’offerta. Un numero crescente di economie domestiche non può più sostenere il finanziamento della proprietà abitativa a causa dei requisiti finanziari più rigidi. In questo senso, i bassi interessi ipotecari sono solo un’illusione per molte economie domestiche. Di conseguenza, la domanda si concentrerà in particolare sulle zone del Ticino con prezzi ancora abbordabili, nonché sul segmento di prezzi basso e medio. Mentre in queste zone è prevedibile un ulteriore aumento dei prezzi, è presumibile che nelle regioni caratterizzate da prezzi elevati e in generale nel segmento di fascia alta i prezzi continueranno a diminuire, anche se a ritmi rallentati.
Anche nel caso delle locazioni, nonostante l’aumento delle superfici sfitte e il prolungamento della durata d’inserzione, il mercato immobiliare ticinese attrae capitali che confluiscono, innanzitutto, nella costruzione di appartamenti in affitto. In considerazione degli elevati differenziali di rendimento rispetto ad altri investimenti di capitale, gli investitori non hanno infatti quasi alternative. Tuttavia, più si prolunga, più la corsa agli investimenti immobiliari vedrà minate le sue stesse basi e la ricerca di locatari risulterà più difficile.
In quanto alla forma e alla caratterizzazione degli appartamenti dei single si riscontrano significative trasformazioni. Ultimamente al fenomeno del single living si è affiancata un’offerta abitativa innovativa, sotto forma di micro appartamenti, che risponde in modo ottimale alle esigenze di molte economie domestiche single, interpretando le aspettative e lo spirito del tempo.
In sintesi, gli investimenti immobiliari continuano a collocarsi in cima alle preferenze degli investitori. Sebbene i differenziali di rendimento rispetto agli investimenti alternativi abbiano superato lo zenit, la domanda di «mattone» dovrebbe mantenersi solida fino a quando sussisteranno tassi negativi, soprattutto tra gli investitori istituzionali. Mancano alternative in grado di risolvere il problema di rendimento degli investitori a fronte di rischi gestibili. Tuttavia potrebbe diventare sempre più difficile replicare i buoni risultati degli anni precedenti. Si verserà quindi altro capitale nel mercato immobiliare relativamente redditizio, mettendo costantemente sotto pressione i rendimenti. Solo ripiegando su segmenti di nicchia, selezionando con cura gli investimenti o impegnandosi sui mercati immobiliari internazionali sarà possibile sottrarsi a questa pressione sui rendimenti



Hanno partecipato all’inchiesta:
Cristina Zanini Barzaghi Municipale di Lugano, Responsabile Dicastero Immobili
Giuseppe Arrigoni Presidente SVIT Ticino
Gian-Luca Lardi Presidente nazionale SSIC (Società Svizzera Impresari Costruttori)
Carlo Garzoni Impresa Generale di Costruzioni Garzoni SA
Marzio Grassi Responsabile Regione Ticino Credit Suisse
Claudio Lo Riso Architetto
Giovanni Mastroddi MG Immobiliare Fiduciaria
Marco Bazzi Moderatore e Direttore di liberatv.ch



Marco Bazzi

Quando si parla di settore immobiliare le maggiori preoccupazioni corrono subito alle difficolta di finanziamento da parte del sistema bancario. Possiamo affrontare subito questa delicata questione?



Marzio Grassi
«La questione è stata più volte dibattuta nel corso degli ultimi anni in tutti i suoi diversi aspetti. Certo è che gli istituti bancari devono sottostare nella concessione dei mutui ipotecari ad una ben precisa normativa indicata dalla FINMA e dalla Banca Nazionale Svizzera e dunque i margini di manovra restano abbastanza limitati. La preoccupazione che sottende a queste norme è quella che il potenziale compratore finisca per essere troppo indebitato rispetto all’ammontare dei suoi redditi, e dunque il calcolo della sostenibilità è stato fissato intorno al 7%, nonostante il permanere di tassi che al momento si mantengono ancora intorno all’1%. Un altro aspetto riguarda poi il fatto che probabilmente negli ultimi anni si è assistito ad una massiccio spostamento verso la proprietà di un’abitazione, a discapito della locazione che finora ha rappresentato uno dei pilastri del modo di abitare degli svizzeri».



Carlo Garzoni
«In effetti siamo di fronte ad un sistema di regole che risulta molto difficile aggirare. Credo piuttosto che sia necessario individuare nuove formule che possano aiutare a finanziare quella quota di mezzi propri che la banca pone come condizione necessaria per l’acquisto di una casa. Sto pensando a fondi di Private Equity ma anche a investitori privati che potrebbero per esempio concedere finanziamenti a fronte di ipoteca di secondo rango al 5%; oppure a forme di affitto con riscatto. Insomma credo che sia necessario uno scatto di creatività per assicurare alle famiglie, soprattutto le più giovani, quella liquidità indispensabile per avviare il processo di acquisto di una casa».



Cristina Zanini Barzaghi
«Concordo pienamente sul fatto che sia necessario individuare formule innovative per sostenere il mercato immobiliare e favorire le famiglie che voglio acquistare una casa.
In questo senso, non sottovaluterei l’importanza che possono avere le cooperative che possono permettere a famiglie che non dispongono di mezzi propri di accedere gradualmente al possesso di una abitazione. Si tratta di una formula che vanta una lunga tradizione storica oltralpe e che oggi, fuori da superati schemi ideologici, può essere fatta propria anche dal settore immobiliare».



Giuseppe Arrigoni
«Sicuramente quella della cooperativa è una modalità di accesso alla proprietà abitativa interessante, che già conosce una discreta applicazione nella Svizzera interna mentre qui in Ticino risulta essere relativamente nuova. E a questo proposito non trascurerei anche gli effetti di ricaduta sociale che questo genere di interventi possono avere. Riguardo alla questione della sostenibilità, nei confronti della quale si sono appuntate tante critiche, vorrei in ogni caso sottolineare il fatto che queste restrizioni sono state adottate anche nel timore di una bolla speculativa e questo elemento si è dimostrato positivo nel mantenere la stabilità del settore immobiliare».



Gian-Luca Lardi
«Anch’io ritengo che le misure adottate dalla FINMA e dalla Banca Nazionale Svizzera abbiamo sortito un effetto di freno nei confronti di una eventuale bolla speculativa e i positivi risultati ottenuti attraverso quelle restrizioni si vedono oggi con un mercato che si conferma sostanzialmente stabile e con livelli di investimento nel settore delle costruzioni ancora molto consistenti. Certo bisogna anche dire che in questi ultimi anni un sostegno importante è venuto dagli investitori istituzionali, che hanno promosso molte nuove costruzioni a Lugano e in Ticino».



Claudio Lo Riso
«In effetti bisogna dire che il mercato, in particolar modo nel Luganese, è apparso negli ultimi tempi in qualche modo condizionato, se non addirittura determinato, dalla presenza di investimenti pubblici, cioè fondi pensione, che hanno realizzato non pochi palazzi destinandoli prevalentemente alla locazione. In un certo senso si può parlare di un mercato spaccato in due con i privati che costruiscono per vendere, con tutte le difficoltà che ben conosciamo e i fondi fortemente indirizzati al mercato degli affitti».



Marzio Grassi
«È interessante guardare all’aumento delle superfici sfitte, con un incremento della pressione sui canoni di locazione e i locatari che al di fuori dai grandi centri hanno sempre più il coltello dalla parte del manico. Malgrado l’aumento del rischio, gli investitori continuano a puntare sul mercato locativo perché il rendimento conseguibile è superiore alla opportunità offerte da altri investimenti, visti anche gli interesse negativi applicati oggi».
Di conseguenza, la produzione di appartamenti in affitto si mantiene su un livello molto elevato. Al contempo il mercato si trova ad affrontare una flessione della domanda ma trova un sostegno nella solida ripresa economica che si va delineando e che dovrebbe portare stabilità sul fronte della domanda. Sarebbe opportuno che gli investitori conoscessero la diversa ripartizione dei rischi di superfici sfitte. Nei grandi centri i rischi sono limitati. Avvicinandosi alle zone rurali e passando a segmenti di prezzo superiori, aumentano tuttavia le perdite di redditi da locazione».



Giovanni Mastroddi
«Quella delle cooperative mi pare una soluzione interessante, soprattutto per il mercato locale, ma occorre che scenda una voce che ancor oggi incide in maniera eccessiva sui costi di costruzione e cioè quella relativa al prezzo dei terreni.
Va sottolineato che negli ultimi due anni abbiamo assistito ad una crescita degli appartamenti invenduti e di quelli sfitti, il che ha quasi automaticamente comportato dapprima una frenata poi addirittura una diminuzione dei prezzi, un po’ in tutti i segmenti di mercato. Per diversi anni la domanda superava l’offerta, soprattutto per gli immobili residenziali rivolti all’acquisto, c’era interesse verso il nostro paese, grazie all’arrivo di nuove famiglie residenti. I flussi demografici hanno da sempre segnato lo sviluppo o meno di qualsiasi attività commerciale e imprenditoriale. I dati del 2017 sono negativi e deve far riflettere. Io credo che oggi noi tutti operatori del settore compresi i politici, siamo chiamati a prendere atto di questa nuova situazione e di conseguenza è necessario essere pronti a rivedere i margini, i prezzi degli immobili ma anche le imposte collegate a questo settore, che sono tante ed inique».



Marco Bazzi

Abbiamo parlato della questione degli affitti, il problema si fa addirittura drammatico a proposito delle locazioni commerciali, basti pensare alla “desertificazione” in atto nella centrale via Nassa. Come si può intervenire?



Cristina Zanini Barzaghi
«La situazione è molto complessa e il settore pubblico non ha la bacchetta magica per risolvere il problema. Però possiamo guardare a quanto è stato fatto in altre città della Svizzera, a cominciare da Zurigo, dove le norme pianificatorie stabiliscono che, in talune zone, il piano terreno degli edifici debba essere necessariamente destinato ad attività commerciali e servizi, favorendo un recupero di socialità ed evitando fenomeni di spopolamento di interi quartieri. Altri risultati si possono ottenere attraverso una politica fondiaria attiva, tenendo conto del patrimonio di immobili di cui anche la città di Lugano dispone. Infine, un aspetto da prendere in considerazione riguarda lo stabilirsi di forme di partenariato tra pubblico e privato, indispensabili per favorire la valorizzazione di grandi comparti della città e in definitiva migliorare la qualità della vita dei cittadini attraverso una maggiore mescolanza di funzioni».



Claudio Lo Riso
«La tematica del rapporto pubblico privato per rivitalizzare aree centrali come per esempio la via Nassa mi preme particolarmente. Ma per far sì che il cuore di una città sia vivo e pulsante occorre che la popolazione continui ad abitare in queste aree e che, riguardo alle attività commerciali, vi sia una massa critica di persone che frequentano il centro e i negozi e dunque rendono possibile il fiorire di determinati commerci. E allora mi domando: Lugano ha davvero fatto tutto il possibile per essere sempre più attrattiva nei confronti tanto dei residenti che di una clientela internazionale?».



Giovanni Mastroddi
«Quello degli affitti commerciali in certe vie di Lugano è un fenomeno cui guardare con preoccupazione, ma non è il solo problema. Purtroppo molte attività commerciali stanno soffrendo anche dopo aver ottenuto un’importante riduzione del canone di affitto, anche le vendite di immobili di lusso sono fortemente diminuite. Perché? Il vero problema è l’evoluzione della popolazione, soprattutto l’immigrazione e l’arrivo di nuovi residenti facoltosi. Negli ultimi 2 anni a Lugano questi arrivi sono sensibilmente diminuiti, per contro c’è un aumento di famiglie agiate che si trasferiscono verso altre destinazioni, causa la tassazione troppo elevata, l’abolizione del segreto bancario e la competitività di altre aree geografiche. Dobbiamo pensare ai globalisti, ai nuovi residenti benestanti non solo come soggetti d’imposta, ma riconoscerli come motore indispensabile per lo sviluppo di molte attività commerciali ed imprenditoriali, mancando loro anche via Nassa soffre».



Gian-Luca Lardi
«Ancora a proposito delle superfici destinate al commercio e agli affitti molto elevati, credo che il problema fondamentale consista nel fatto che, anche in conseguenza del dilagare del commercio online, quello che è completamente cambiato è il modello di business e che dunque i tempi passati non torneranno più e dobbiamo abituarci all’idea di reiventare la vita delle nostre città, a partire appunto dalle aree centrali».



Cristina Zanini Barzaghi
«Concordo pienamente con quest’ultima affermazione e aggiungo che è cambiata radicalmente anche la mobilità della popolazione, se si considera che ogni anno circa il 20% degli abitanti di Lugano traslocano e cambiano abitazione. Tutto questo impone anche al settore immobiliare un ripensamento della propria offerta, che deve essere più flessibile, in termini di soluzioni abitative ma anche di spazi destinati ad attività commerciali, servizi o utilizzi di carattere sociale».



Carlo Garzoni
«L’immobiliare si sta orientando sia per quanto riguarda la vendita che l’affitto verso soluzioni che riflettono le trasformazioni in atto nella nostra società. La richiesta va verso appartamenti di ridotte dimensioni, 1-2 locali e mezzo, attrezzati con tutte le dotazioni tecnologiche e possibilmente anche completamente arredati. Questo va incontro alle esigenze di single, giovani, coppie, anziani autosufficienti, senza dimenticare gli studenti, tenendo conto dei grandi investimenti che la città sta facendo nel campo dell’istruzione universitaria».



Marzio Grassi
«Credo che una grande ricchezza delle nostre città sia rappresentata proprio dal fatto di avere all’interno di uno stesso quartiere, o addirittura di un isolato, una mescolanza tra giovani, coppie, anziani o manager che soggiornano per qualche mese per poi trasferirsi altrove. Questa commistione costituisce la migliore garanzia contro i rischi della “ghettizzazione”, soprattutto per quanto riguarda gli anziani, con grandi vantaggi per la socialità complessiva della popolazione».



Giuseppe Arrigoni
«I Piani regolatori, cosi come sono oggi concepiti e realizzati. rischiano di avere troppi vincoli che finiscono talvolta per tenere lontano l’investitore. Credo dunque che si dovrebbe avere una maggiore flessibilità non solo per quanto riguarda l’iter burocratico ma anche per ciò che attiene a scelte pianificatorie che dovrebbero tenere necessariamente conto anche dell’andamento del mercato».



Cristina Zanini Barzaghi
«I Piani di quartiere potrebbero essere un ottimo laboratorio su cui pubblico e privato misurano la propria capacità di individuare soluzioni che vanno incontro alle reali esigenze della popolazione. Tuttavia, anche se non è facile da realizzarsi, questo processo pianificatorio dovrebbe vedere coinvolti fin dall’inizio tutti i soggetti interessati, evitando di creare prima il quadro di riferimento e poi riempirlo di contenuti».



Marco Bazzi

Vorrei toccare un’ultima questione: il Cantone si sta muovendo in modo adeguato per incentivare i capitali ad investire nel settore immobiliare?



Carlo Garzoni
«Devo premettere che a mio parere i capitali ci sono e sono alla ricerca di buone opportunità di investimento. Il fatto è che per tutta una serie di ragioni risulta essere sempre più difficile scegliere il settore immobiliare. La mobilità dei capitali si incentiva creando nuove opportunità al passo con le indicazioni che vengono dal mercato. Non è possibile operare con strumenti regolatori che risalgono ad almeno venti anni fa e che non registrano i cambiamenti economici e sociali che nel frattempo sono stati registrati. Non è possibile sottostare ad un regime di opposizioni che in molti casi hanno il solo scopo di alzare il prezzo prima di essere ritirate. Se vogliamo che il settore immobiliare mantenga il dinamismo che l’ha carettizzato negli ultimi anni, occorre cominciare a dotarsi di nuovi strumenti pianificatori alla cui elaborazione concorrano anche gli economisti e i soggetti interessati, in quanto interpreti delle trasformazioni che stanno interessando il modello di sviluppo del Cantone, disegnando un’idea di futuro più consona alla società contemporanea».