Quali sono oggi le principali caratteristiche architettoniche ed edilizie che determinano il valore economico delle nuove proposte, secondo l’esperienza di SIT immobiliare?
«Oggi gli interventi più ricercati ruotano attorno a modalità evolute di ristrutturazione, orientate alla riduzione dei costi di gestione. L’acquirente desidera soprattutto contenere le spese energetiche e condominiali, quindi si pone particolare attenzione ad un isolamento termico molto performante, spesso superiore ai minimi di legge, e alla dotazione di impianti moderni e altamente efficienti: pannelli fotovoltaici, sistemi per il recupero energetico, riscaldamento e raffreddamento tramite termopompe. L’estetica rimane importante, ma la priorità è la sostenibilità dei costi nel lungo periodo. Un esempio concreto è la recente ristrutturazione della Residenza Concordia: cappotto termico, serramenti e vetri, nuovi pannelli fotovoltaici e sostituzione integrale della centrale termica. Così un bilocale di 50–60 m² può mantenersi su costi condominiali annui di circa 2.000–3.000 franchi, contro gli attuali 4.000–5.000 di molti stabili meno efficienti».
Dunque la sostenibilità incide in modo rilevante nelle richieste dei vostri acquirenti?
«È diventata centrale. La sostenibilità è ormai una richiesta standard, non solo un plus. I clienti valutano materiali, isolamenti, tecnologie per il risparmio energetico e costi di manutenzione futuri. Anche i promotori immobiliari stanno adeguando i progetti, guidati da questa domanda: chi investe vuole che l’immobile sia competitivo non solo oggi, ma anche tra dieci anni».
Su quali aree urbane del Ticino vi state maggiormente concentrando?
«Le zone più richieste sono quelle a pochi minuti a piedi dal centro di Lugano: comodità, vicinanza ai servizi e riduzione dell’uso dell’auto. Paradiso e Massagno restano molto attrattivi, così come Cassarate, che offre vista lago, accesso al Lido, supermercati e servizi sotto casa. Le famiglie cercano spostamenti più sostenibili, spesso con biciclette elettriche, proprio per evitare parcheggi costosi e traffico urbano. C’è inoltre una maggiore attenzione alla qualità delle autorimesse: oggi i promotori evitano piani sotterranei troppo profondi, soprattutto in vicinanza al lago per evitare problemi di infiltrazioni e manutenzione onerose».
Quali sono le tendenze attuali nella domanda di edilizia residenziale in Ticino?
«Sit Immobiliare propone soluzioni con costi di gestione contenuti, qualità degli impianti, sostenibilità e comodità dei servizi. Anche il cliente benestante oggi evita condomini con spese molto elevate: piscine, spa, parchi condominiali sono graditi, ma pochi sono disposti a pagarne la manutenzione annuale, che può arrivare anche a 2.000 franchi al mese».
Come vi rapportate con la crescente domanda della clientela internazionale?
«Il cliente internazionale ha esigenze diverse rispetto a quello locale. La prima discriminante è la scuola: molte famiglie straniere si orientano verso istituti internazionali e scelgono zone come Sorengo, Collina d’Oro, Castagnola o la collina di Lugano, dove è disponibile un’offerta residenziale ampia, verde e con immobili di grandi dimensioni (spesso 200–500 m²). La percezione delle distanze è diversa: per uno straniero 20–30 minuti in auto sono normali, mentre per il residente locale sono percepiti come troppi. Per attrarre questa clientela lavoriamo anche con figure specializzate nella relocation internazionale, come per esempio un professionista americano che opera con noi per seguire clienti statunitensi interessati a un trasferimento in Ticino».
Siete attivi anche con immobili all’estero?
«Sì, ma l’estero per noi è soprattutto la risposta a una domanda locale. Molti clienti ticinesi desiderano seconde case in Liguria, Toscana o Sardegna, e per questo motivo abbiamo attivato collaborazioni con costruttori svizzeri che investono in queste zone. Ci occupiamo della vendita da qui, garantendo che il prodotto e il promotore siano affidabili. Stiamo inoltre gestendo progetti importanti con sviluppatori affermati che costruiscono sia in Ticino sia fuori dal Cantone. Alcuni nuovi sviluppi usciranno prossimamente, con immobili di fascia alta fino a 11 milioni di franchi».
Qual è la sua valutazione sul complessivo stato di salute del mercato immobiliare ticinese?
«Il mercato sta vivendo una fase di profonda trasformazione. Il parco immobiliare degli anni ’70 e ’80 necessita di interventi importanti: chi ha capacità finanziaria ristruttura e mantiene a reddito, chi non può preferisce vendere. La riqualificazione è essenziale, ma richiede visione: non basta rifare cappotto e tetto. Occorre ripensare gli spazi, come ascensori adeguati, impianti moderni e ammodernamenti strutturali che garantiscano un valore anche tra 15 anni. Purtroppo gli operatori spesso si orientano verso un “lifting” estetico, destinato però a diventare obsoleto in poco tempo».
In che modo affiancate concretamente gli investitori nello sviluppo di progetti immobiliari?
«Invitiamo sempre i promotori a coinvolgerci prima del lancio commerciale. Analizziamo domanda reale, tagli più richiesti, preferenze (cucina separata o open space, numero di bagni, lavanderia interna, spazi esterni), e verifichiamo il valore di mercato effettivo, non quello stimato dai portali. Questo lavoro preliminare permette di definire prezzi corretti; realizzare progetti coerenti con le esigenze attuali; vendere già “su carta” prima della costruzione; evitare errori che rendono difficile la vendita futura. Il cliente di oggi è informato e riconosce subito materiali economici, impianti scadenti o dettagli non curati. Le speculazioni immobiliari che funzionavano quindici anni fa oggi non sono più sostenibili».
Ci sono sul mercato ticinese immobili a reddito disponibili?
«La richiesta è altissima, l’offerta molto scarsa. Molti proprietari hanno paura che, se mettono in vendita uno stabile con inquilini, la notizia si diffonda e gli affittuari lascino l’immobile, compromettendo il reddito necessario per sostenere il finanziamento. Per questo operiamo sempre in modo estremamente discreto: valutazioni senza pubblicità, visite limitate a investitori qualificati, processi rapidi e riservati. In diverse operazioni gli inquilini sono stati informati soltanto al momento del passaggio di proprietà, senza nessuna interruzione del loro contratto. Il problema non è dunque la domanda: è la carenza di palazzine a reddito, soprattutto in vendita nelle zone del luganese, dove molti stabili degli anni ’70 avrebbero bisogno di riqualificazioni importanti».
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