Wie wirkt sich der anhaltende Anstieg der Immobilienpreise nach den Erfahrungen von SIT Immobiliare trotz sinkender Zinssätze auf den Zugang zum Eigenheim aus?
Sinkende Zinsen erleichtern zwar die Rückzahlung, gleichen aber steigende Preise nicht aus: Die eigentliche Hürde ist heute die Anzahlung (Eigenkapital) und die Erfüllung von Nachhaltigkeitskriterien. Steigen die Preise, ist mehr Eigenkapital erforderlich, was das Ausfallrisiko erhöht, selbst bei niedrigeren Zinsen. Zudem bleibt das Angebot in vielen begehrten Lagen strukturell begrenzt, sodass sich die Nachfrage schnell auf die wenigen hochwertigen Immobilien konzentriert und die Preise stabil bleiben. In der Schweiz haben sich die Zinsen nach den Zinssenkungen der SNB zwischen 2024 und 2025 zwar tatsächlich abgekühlt, doch der Zugang zu Immobilien ist nun primär eine Frage des Kapitals und der Selektivität der Banken.
Warum gibt es so deutliche Unterschiede in den Preistrends zwischen den verschiedenen Sprachregionen der Schweiz?
Denn die Preise orientieren sich nicht an einem einheitlichen Schweizer Markt, sondern an Mikromärkten mit unterschiedlichen Rahmenbedingungen: Beschäftigungsdynamik, Lohnniveau, Verfügbarkeit von Bauland, Genehmigungszeiten, Attraktivität für Unternehmen und Anwohner, Erreichbarkeit (Verkehrsmittel) und Immobilienqualität. In den letzten Jahren hat sich zudem eine Polarisierung entwickelt: Die teuersten und begehrtesten Lagen reagieren anders auf Preisentwicklungen als Randgebiete. Marktstudien belegen eindeutig, dass sich die regionalen Unterschiede vergrößert haben und das Wachstum regional und artenspezifisch ungleichmäßig verläuft.
Welche Risiken birgt die wachsende Beliebtheit flexibler Geldmarkthypotheken für Käufer?
„Das Hauptrisiko besteht in der Kostenvolatilität: Bei einer Lösung wie SARON kann der Zinssatz relativ schnell steigen und sich unmittelbar auf die Ratenzahlung auswirken, was bei knappem Budget zu Liquiditätsengpässen führen kann.“
Das zweite Risiko ist verhaltensbedingt: Bei niedrigen Zinsen besteht die Tendenz, steigende Zinsen zu unterschätzen und keine Absicherungsstrategie zu entwickeln. Die gute Nachricht: Viele SARON-Strukturen ermöglichen die Umwandlung in einen Festzins (wobei Regeln und Fristen sorgfältig geprüft werden müssen). Daher muss Flexibilität diszipliniert genutzt werden: maximal akzeptable Ratenzahlung, Liquiditätsreserve und Umwandlungsplan.
Warum stärken Banken ihre Position gegenüber anderen Akteuren auf dem Hypothekenmarkt?
Weil sie über Größe, ein Vertriebsnetz, Prozesse und vor allem über Finanzierungs- und integrierte Risikomanagementkapazitäten verfügen. In der Schweiz wird der Hypothekenmarkt weiterhin größtenteils von Banken dominiert; Versicherungen und Pensionsfonds sind zwar präsent, ihr Anteil ist jedoch sehr gering (nur wenige Prozentpunkte).
Darüber hinaus hat die jüngste Phase Institutionen mit einer starken inländischen Basis und einer breiten Streuung belohnt: So haben beispielsweise die Kantonalbanken ihre dominante Stellung in Bezug auf den Marktanteil weiter ausgebaut.“
Warum ist es trotz scheinbar günstiger Marktbedingungen immer noch unerlässlich, Finanzierungsangebote sorgfältig zu vergleichen?
Da „Zinssatz“ nicht gleichbedeutend mit „Gesamtkosten“ ist und die Unterschiede zwischen Angeboten auf Details beruhen, die sich langfristig deutlich auswirken: angewandte Margen, Verlängerungsbedingungen, Umwandlungsoptionen, flexible Tilgungsoptionen, Zusatzkosten, Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung und das Zinsrisikomanagement. Obwohl die Zielzinssätze gesunken sind, können die tatsächlichen Angebote je nach Institut und Kundenprofil erheblich variieren. Im Jahr 2026 sollte die Wahl zwischen festen und variablen Zinssätzen daher auf dem Anlagehorizont, der Einkommensstabilität und der Toleranz gegenüber Zinsschwankungen basieren und nicht einfach dem Markt folgen. Selbst Vergleichsportale zeigen erhebliche Diskrepanzen zwischen den besten und schlechtesten Konditionen für dieselbe Laufzeit.
Welche sind die interessantesten Immobilienlösungen, die Sie derzeit auf dem Tessiner Markt anbieten?
„In unserem Portfolio befinden sich viele Vorschläge Diese Immobilien erfüllen höchste Wohnansprüche und bieten neben einem exzellenten Seeblick auch attraktive Investitionsmöglichkeiten mit Mietobjekten. Beispielsweise ist die Wohnung mit der Referenznummer 12290 in einer der wichtigsten Straßen Luganos aufgrund ihrer erstklassigen Lage und der hochwertigen Ausstattung, die das Ergebnis einer gelungenen Zusammenarbeit zwischen SIT Immobiliare und SIT Design ist, ein wertvolles Objekt. Eigentümer/Investoren, die strategisch auf Renovierung, funktionale Einrichtung und anschließenden Weiterverkauf oder die Vermietung der Immobilie setzen, profitieren von professioneller Unterstützung während des gesamten Prozesses. Ebenfalls im Herzen Luganos, in einem prestigeträchtigen Wohngebiet nur wenige Schritte vom Stadtzentrum entfernt, steht eine elegante 4.5-Zimmer-Wohnung (Referenznummer 12033) mit herrlichem Seeblick zum Verkauf. Die Immobilie befindet sich in einem modernen und exklusiven Neubaukomplex mit hochwertiger Ausstattung. Weitere interessante Angebote finden Sie in Massagno (Ref. 12280), im Herzen der renommierten Residenza Santa Lucia, einem eleganten, neu erbauten Komplex mit modernem und raffiniertem Design. Dort steht eine geräumige und helle 4.5-Zimmer-Wohnung mit Blick auf den Luganersee zum Verkauf. In Maroggia eignet sich ein gemischt genutztes Gebäude (Ref. 12230) mit Wohneinheiten, Gewerbeflächen und Nebenräumen ideal als mittelfristige Investition mit Entwicklungspotenzial. Ebenfalls in Maroggia ist ein ca. 200 m² großes Baugrundstück (Ref. 12231) in einem fast fertiggestellten Wohngebiet in verkehrsgünstiger Lage mit guter Infrastruktur verfügbar.
Und welche neuen Entwicklungen möchten Sie mit anderen internationalen Märkten teilen?
Wir müssen stets sehr vorsichtig vorgehen: Als lokaler Anbieter sollten wir internationale Angebote nur dann kommunizieren, wenn wir tatsächlich über eine Pipeline und aktive Partner in den jeweiligen Ländern verfügen. Konkret bedeutet das: Wir prüfen sorgfältig Auslandsinvestitionen über ausgewählte Partner und bevorzugen dabei Märkte mit klaren Regulierungen, hoher Nachfrage und leicht wiederverkaufbaren Immobilien. Unser Ziel ist es nicht, Renditeversprechen zu machen, sondern stimmige Alternativen mit unterschiedlichen Profilen (Zweitwohnsitze, Vermögensdiversifizierung, renditestarke Anlagen) anzubieten und dabei alle rechtlichen, steuerlichen und verwaltungstechnischen Aspekte gründlich zu prüfen. Ein positives Beispiel für eine gelungene Zusammenarbeit ist unsere Partnerschaft mit einem Unternehmen am Lago Maggiore, das internationale Kunden mit dem Ziel betreut, Ferienhäuser oder Luxusimmobilien für Kunden zu erwerben, die ins Tessin ziehen möchten. Diese Partnerschaft ist für uns ein wichtiger Baustein zur Erweiterung unseres Kundenstamms.
